Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Lublinie

WYROK

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 15 kwietnia 2011 roku pełnomocnik powódek M. Z. (2) i L. T. wniósł o nakazanie eksmisji pozwanego J. D. (1) wraz z osobami i rzeczami jego prawa reprezentującymi z lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w L. przy ulicy (...) i wydania tego lokalu w posiadanie powódek oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powódek kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Pismem procesowym sporządzonym na dzień 9 czerwca 2011 roku, pełnomocnik powódek dokonał modyfikacji pierwotnego żądania pozwu w zakresie strony podmiotowej przeciwko której zostało skierowane powództwo i wniósł o nakazanie eksmisji pozwanych: J. D. (1), T. D. (1), M. D. (1) i K. D. wraz z osobami i rzeczami ich prawa reprezentującymi z lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w L. przy ulicy (...) i wydania tego lokalu w posiadanie powódek wraz z zasądzeniem od pozwanych na rzecz powódek kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Wyrokiem z dnia 15 października 2013 roku (sygn. akt II C 827/11) Sąd Rejonowy Lublin – Zachód w Lublinie:

I. oddalił powództwo;

II. zasądził od każdej z powódek – M. Z. (3) i L. T. – na rzecz każdego z pozwanych – J. D. (2), T. D. (1), K. D. i M. D. (2) kwoty po 81,37 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (k. 359).

Sąd Rejonowy ustalił, że nieruchomość gruntowa o powierzchni 0,0590 ha położona w L. przy ulicy (...) (nr ewid. działki uprzednio (...) a obecnie (...)) zabudowana jest budynkiem mieszkalnym. Dla nieruchomości prowadzona była księga hipoteczna nr (...), a obecnie prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...). Jako współwłaściciele tej nieruchomości na podstawie aktu notarialnego z dnia 2 marca 1937 roku byli ujawnieni J. T. (1) i C. Ł. w częściach równych i niepodzielnych.

Spadek po zmarłym w dniu 8 listopada 1942 roku J. T. (1) nabył w całości syn – J. T. (2).

C. Ł. zmarła w dniu 3 maja 1977 roku, a na skutek wniosku Urzędu Wojewódzkiego w L. Sąd Rejonowy w Lublinie postanowieniem wydanym w dniu 22 grudnia 1977 roku w sprawie o sygn. akt III Ns 1358/77 stwierdził, że spadek (1/2 udziału w nieruchomości) po niej z mocy ustawy nabył Skarb Państwa w całości.

Decyzją znak: GG.GT. (...)/L.- (...) z dnia 2 stycznia 1996 roku Wojewoda L. stwierdził, iż z dniem 27 maja 1990 roku Gmina M. L. nabyła z mocy prawa nieodpłatnie własność części nieruchomości gruntowej stanowiącej udział ½ zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej w obrębie nr (...)– W., oznaczonej w ewidencji gruntów nr (...) ark. (...) o łącznej powierzchni 590 m2 uregulowanej w księdze wieczystej nr (...) (odziedziczonej po zmarłej C. Ł.). Krajowa Komisja Uwłaszczeniowa w W. decyzją z dnia 26 marca 1996 roku powyższą decyzję (na skutek odwołania J. T. (2)) utrzymała w mocy.

Jak ustalił Sąd Rejonowy, postanowienie Sądu Rejonowego w Lublinie wydane w dniu 22 grudnia 1977 roku w sprawie o sygn. akt III Ns 1358/77 stwierdzające, że spadek (1/2 udziału w nieruchomości) po C. Ł. z mocy ustawy nabył Skarb Państwa w całości, zostało zmienione postanowieniem z dnia 30 czerwca 1997 roku w sprawie sygn. akt II Ns 1314/96, w ten sposób, że spadek po C. Ł. odziedziczyli z mocy ustawy: K. Ł. w ½ części, L. T. i M. Z. (2) po ¼ części, czyli odpowiednio w ¼ i po 1/8 części nieruchomości.

Sąd Rejonowy ustalił, że po zmarłym w dniu 14 maja1979 roku K. Ł. spadek odziedziczyli żona J. Ł. (1) oraz dzieci J. Ł. (2) i K. S. po 1/3 części, czyli po 1/12 części nieruchomości.

Po zmarłym w dniu 13 sierpnia 1984 roku J. Ł. (2) spadek odziedziczyli Z. Ł. i A. Ł. po ½ części, czyli odpowiednio po 1/24 części nieruchomości.

Po zmarłej w dniu 28 kwietnia 1995 roku K. S. spadek odziedziczyli B. J. (1) i A. S. (1) po ½ części, czyli odpowiednio po 1/24 części nieruchomości.

Spadek po zmarłej w dniu 18 listopada 1999 roku J. Ł. (1) odziedziczyli I. W., A. S. (2) i M. C. po 1/3 części każda z nich.

Aktem notarialnym z dnia 1 marca 2004 roku A. Ł. darował M. Z. (2) udział w wysokości 1/24 w nieruchomości położonej w L. przy ulicy (...).

Aktem notarialnym z dnia 9 września 2004 roku B. J. (2) darowała L. T. i M. Z. (2) swój udział w wysokości 1/24 części nieruchomości zabudowanej przy ulicy (...) pokoju (...) w L., czyli po 1/48 dla każdej z nich.

Aktem notarialnym z dnia 21 grudnia 2007 roku J. T. (2) darował L. T. przysługujący mu udział w wysokości 24/48 do nieruchomości położonej w L. przy ulicy (...), zaś M. Z. (2) darowała L. T. przysługujący jej udział w wysokości 10/48.

Aktem notarialnym z dnia 24 czerwca 2008 roku L. T. darowała M. Z. (2) udział w części zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu przy ulicy (...) w L. w wysokości 22/48.

Aktem notarialnym z dnia 27 sierpnia 2008 roku I. W., A. S. (2) i M. C. sprzedały swoje udziały w wysokości 3/36 w nieruchomości położonej w L. przy ulicy (...) na rzecz S. i Z. D. oraz I. i A. B..

Z ustaleń Sądu Rejonowego wynika, że obecnie nieruchomość stanowiąca działkę numer (...) położoną w L. przy ulicy (...), wykorzystywana pod budownictwo wielorodzinne stanowi współwłasność powódek L. T. i M. Z. (2) po 22/48 każda z nich oraz małżonków S. i Z. D. w 3/72 części a także małżonków I. i A. B. również w 3/72 części .

Począwszy od dnia 30 grudnia 1977 roku do dnia 30 czerwca 1997 roku jako jeden ze współwłaścicieli nieruchomości położonej w L. przy ulicy (...) ujawniony był Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta L., w imieniu którego nieruchomością władał Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w L..

Sąd Rejonowy ustalił, że pozwany J. D. (2) w latach 80-tych mieszkał wraz z rodziną w budynku nr (...) położonym w L. przy ulicy (...) (zaledwie w oddaleniu dwóch budynków od przedmiotowej nieruchomości). Uzyskując informacje o możliwości zaadaptowania powierzchni strychowej na lokal mieszkalny pozwany J. D. (2) zwrócił się do Urzędu Miasta w L. o zakwalifikowanie do osób uprawnionych z tego tytułu, co zostało przez władze miasta uwzględnione. Pozwany mając wiedzę, iż lokalem kwalifikującym się do rzeczonej adaptacji jest lokal znajdujący się w budynku położonym przy ulicy (...) w L., zgłosił ów lokal do Urzędu Miasta.

Decyzją znak: GT.IV. (...) z dnia 7 grudnia 1983 roku Urząd Miejski w L. (...) i Ochrony (...) działający z upoważnienia Prezydenta Miasta L. po rozpatrzeniu wniosku pozwanego J. D. (1) w sprawie zatwierdzenia projektu oraz wydania pozwolenia na adaptację części strychu na mieszkanie, udzielił pozwanemu pozwolenia na budowę inwestycji w części obejmującej adaptację części strychu na mieszkanie w budynku położonych w L. przy ulicy (...).

Pismem z dnia 19 sierpnia 1983 roku Wydział (...) wyraził zgodę aby w ramach adaptacji strychu na mieszkanie w budynku przy ulicy (...) w L. pozwany wykonał nadbudowę na odcinku ¼ budynku na wysokości 69 cm i podniesienie dachu na tym samym odcinku.

Jak ustalił Sąd Rejonowy, umową zawartą w dniu 4 lipca 1984 roku Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w L. udostępnił pozwanemu J. D. (2) pomieszczenie strychowe w budynku przy ulicy (...) celem dokonania przebudowy na cele mieszkalne, zobowiązując pozwanego aby dokonał przebudowy pomieszczenia w terminie do dnia 4 lipca 1986 roku.

Decyzją znak: (...).IV. (...) z dnia 6 sierpnia 1987 roku Wydział (...) udzielił pozwanemu J. D. (2) pozwolenia na budowę inwestycji w części obejmującej wewnętrzną instalację gazową w budynku mieszkalnym.

Sąd Rejonowy dokonał ustaleń, z których wynika, że w ramach podjętych prac adaptacyjnych pozwany w pierwszej kolejności rozebrał dach, wykuł w ścianach zewnętrznych otwory na okna i drzwi balkonowe, wykonał strop i ponownie ułożył dach. Pozwany ocieplił ściankę zewnętrzną wełną mineralną i dodatkowo cegłą. Pozwany zamontował okna, drzwi balkonowe, zrobił dwa balkony. Aby zachować elewację budynku ocieplił strop wełną mineralną, zrobił ścianki działowe, drzwi wewnętrzne, położył parkiet, terakotę w przedpokoju, przeprowadził całą instalację wodną i kanalizacyjną oraz elektryczną. Pozwany nadbudował ściany budynku aby zachować wysokość pomieszczenia do poziomu trzech metrów z 1, 7 metra. Pozwany adaptując przydzielone mu pomieszczenie strychowe przebudował je, tworząc mieszkanie o powierzchni 83 mkw, składające się z 3 pokoi, kuchni, łazienki, wc i przedpokoju. Powyższe prace były wykonywane na przełomie lat 1987 i 1988.

Decyzją z dnia 22 czerwca 1988 roku Urząd Miejski w L. Wydział Spraw Lokalowych przydzielił J. D. (2) zaadaptowany przez niego lokal numer (...) w domu numer (...) przy ulicy (...) w L. składający się z 3 pokoi oraz kuchni o łącznej powierzchni mieszkalnej 57, 24 m2 i użytkowej 83, 03 m2. Jednocześnie ustalono, iż do zajmowania lokalu uprawnieni są łącznie z najemcą jego żona T. D. (1) oraz dzieci córka K. D. oraz synowie T. D. (2) i M. D. (2).

W dniu 14 lipca 1988 roku Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych Oddział Zarządu (...) w L. zawarł z pozwanym J. D. (2) umowę najmu lokalu mieszkalnego numer (...) znajdującego się w budynku mieszkalnym przy ulicy (...) w L.. Wysokość miesięcznego czynszu strony ustaliły na kwotę 872 starych złotych.

Sąd Rejonowy ustalił, że pozwani J. D. (2) i T. D. (1) wraz z dziećmi zamieszkali w wynajętym lokalu koncentrując w nim centrum swojego życia. Pozwani regularnie uiszczali opłaty za najem i inne koszty związane z eksploatacją najętego lokalu.

Do chwili ustalenia na nowo postanowieniem z dnia 30 czerwca 1997 roku w sprawie sygn. akt II Ns 1314/96 kręgu spadkobierców ustawowych po zmarłej C. Ł., zarząd nieruchomości położonej przy ulicy (...) w L. sprawowany był przez Gminę L..

Od dnia 30 czerwca 1997 roku zarząd nieruchomości objęli między innymi J. T. (2) i Z. Ł. (jako nowi współwłaściciele). Pomimo zmiany kręgu współwłaścicieli, pozwani nadal bez zakłóceń mieszkali w wynajmowanym lokalu wywiązując się w całości ze związanymi z tym zobowiązaniami finansowymi, których wysokość była ustalana przez współwłaścicieli .

Jak wynika z ustaleń Sądu Rejonowego w dniu 13 stycznia 2004 roku J. T. (2) i Z. Ł. skierowali do pozwanego J. D. (2) pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu, w którym powołując się na art. 11 ustęp 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksy cywilnego, oświadczyli, iż wypowiadają pozwanemu umowę najmu lokalu mieszkalnego o numerze ewidencyjnym (...) w budynku przy ulicy (...) z dniem 31 stycznia 2004 roku. Wskazali, iż wypowiedzenie umowy najmu podyktowane jest zamiarem zamieszkania jednego ze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości. Zobowiązali pozwanego aby najpóźniej do dnia 31 stycznia 2007 roku opróżnił sporny lokal i przekazał go współwłaścicielowi, który wyraża zamiar zamieszkania.

Pozwany powyższe pismo otrzymał w dniu 19 stycznia 2004 roku.

Sąd Rejonowy ustalił, że w chwili składania oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu ani J. T. (2) ani Z. Ł. nie mieli zamiaru zamieszkania w wynajmowanym przez pozwanego lokalu. J. T. (2) zamieszkiwał wówczas na stałe (co trwa do dnia dzisiejszego) w W., a w niedługim czasie przejął znajdujący się w budynku przy ulicy (...) lokal mieszkalny numer (...), będący niegdyś jego mieszkaniem rodzinnym. Z. Ł. nigdy nie poznała pozwanych, na stałe mieszka w W.. Żadne z nich nie wiedziało który z pozostałych współwłaścicieli wyraził wolę zamieszkania w lokalu numer (...).

Zgodnie z ustaleniami Sądu Rejonowego nieruchomość znajdująca się przy ulicy (...) jako nieruchomość budynkowa wykorzystywana jest w sposób mieszany, zarówno na cele mieszkalne jak i do celów użytkowych. Znajdujący się na parterze lokal numer (...) jest lokalem usługowym, wykorzystywanym na punkt obsługi ksero i sklep papierniczy. Pozostałe lokale numer: (...) stanowią lokale mieszkalne, niektóre zajęte przez współwłaścicieli, ale w większości przeznaczone na wynajem.

Od stycznia 2005 roku administrowaniem nieruchomości wspólnej zajął się A. B., który po zapoznaniu się z dokumentacją dotyczącą zarządzanej nieruchomości przygotował nowe umowy najmu dla wszystkich najemców zajmujących poszczególne lokale, w tym dla pozwanego. Pozwany J. D. (2) z racji wyremontowania zajmowanego lokalu czując się jako jeden ze współwłaścicieli odmówił podpisania umowy i nadal mieszka wraz z rodziną w lokalu numer (...).

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie dowodów powoływanych w treści uzasadnienia.

Opierając się na tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, że powództwo jest niezasadne i podlega oddaleniu. Sąd Rejonowy przytoczył treść art. 222 § 1 k.c. oraz art. 45 k.c. i wskazał, że co do zasady powodowie jako właściciele nieruchomości mogą domagać się od pozwanych opróżnienia i wydania im części nieruchomości w postaci zaadaptowanego na potrzeby mieszkaniowe strychu znajdującego się w budynku położonym przy ul. (...) w L., chyba że pozwanym przysługuje skuteczne względem powodów uprawnienie do władania rzeczą.

W ocenie Sądu Rejonowego pozwanym takie uprawnienie przysługuje, gdyż oceniając całość zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, należało przyjąć, iż pomiędzy stronami (pomimo zmiany kręgu spadkobierców ustawowych po C. Ł.) istniał i nadal istnieje dorozumiany stosunek najmu lokalu mieszkalnego numer (...). Uzasadniając swoje stanowisko Sąd Rejonowy powołał się na brzmienie art. 659 k.c, art. 660 k.c. i 60 k.c. wskazując, że umowa najmu może dojść do skutku również per facta concludentia. Przejaw woli pozwanego J. D. (2) jak i powodów był dla Sądu Rejonowego niewątpliwy, do oceny pozostało, czy wola ta obejmowała zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego numer (...) znajdującego się w budynku położonym przy ulicy (...) w L.. Całokształt sytuacji i okoliczności, ustalonych i przeanalizowanych przez Sąd pierwszej instancji, doprowadził go do wniosku, że wolą stron było zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego numer (...). Wobec zmiany kręgu spadkobierców ustawowych po C. Ł. i tym samym wygaśnięcia zawartej z Zarządem Mieszkaniowym Budynków w L. umowy najmu tego lokalu, pozwany nadal od połowy 1997 roku bez zakłóceń zajmował wraz z rodziną zaadaptowany samodzielnie lokal numer (...) uiszczając regularnie wszelkie związane z tym opłaty czynszowe i wszelkie inne koszty związane z korzystaniem z lokalu. Pozwany J. D. (2) od 16 lat (licząc od dnia 30 czerwca 1997 roku) regularnie opłaca wszystkie opłaty eksploatacyjne zgodnie z przedstawianymi mu przez administrację budynku wyliczeniami, nigdy nie zgłaszał w tym zakresie żadnych zastrzeżeń.

Dla Sądu Rejonowego oczywistym było więc, iż stosunek najmu pomiędzy pozwanym J. D. (1) a J. T. (2) i Z. Ł. istniał od 30 czerwca 1997 roku. Wskutek zaś przeniesienia przez nich swoich udziałów między innymi na powódki, także i one stały się stroną dorozumianej umowy.

W dalszej części uzasadnienia Sąd Rejonowy dokonał ustaleń czy oświadczenie z dnia 13 stycznia 2004 roku zdeklarowane pisemnie przez J. T. (2) i Z. Ł. stanowiło skuteczne wypowiedzenie pozwanemu J. D. (2) umowy najmu lokalu numer (...) i uznał, że żaden ze współwłaścicieli spornej nieruchomości nie miał zamiaru zajęcia zajmowanego przez pozwanych lokalu. Powyższe stanowiło dla Sądu Rejonowego podstawę do przyjęcia, iż złożone przez J. T. (2) i Z. Ł. oświadczenie woli o wypowiedzeniu pozwanemu J. D. (2) umowy najmu zajmowanego przez niego lokalu stanowiło dotknięte nieważnością oświadczenie zmierzające do obejścia ustawy – art. 58 §1 kc.

Podsumowując, Sąd Rejonowy przyjął, iż J. T. (2) i Z. Ł. nie wypowiedzieli skutecznie pozwanemu J. D. (2) umowy najmu lokalu mieszkalnego numer (...) zawartej w sposób dorozumiany po dniu 30 czerwca 1997 roku. Z zeznań przesłuchanego w sprawie świadka A. B. wynika bowiem, iż J. T. (2) od zawsze (w tym w dniu złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu) do dnia dzisiejszego mieszkał w W. przy ulicy (...). Posiadane wcześniej przez niego mieszkanie numer (...) znajdujące się w budynku przy ulicy (...) w L. było wynajmowane studentom, mężczyzna też czasami korzystał z lokalu kiedy przyjeżdżał do L.. W późniejszym okresie około 2006 roku J. T. (2) przejął drugi z lokali znajdujący się pod numerem (...), stanowiący jego mieszkanie rodzinne.

Zdaniem Sądu Rejonowego świadczą o tym także zeznania świadka Z. Ł., która potwierdziła, iż złożyła oświadczenie rzeczonej treści ale jednocześnie zeznała, iż nie pamiętała z jakich powodów, nie pamiętała też kto z pozostałych współwłaścicieli zamierzał zamieszkać w budynku przy ulicy (...). Świadek A. B. (będący obecnie jednym ze współwłaścicieli) zeznał nadto, iż zarówno powódka L. T. jak M. Z. (2) nie mieszkają w L., ale od zawsze w W.. Powódka L. T. ma obecnie w posiadaniu lokal numer (...), a powódka M. Z. (2) wynajęła posiadany przez siebie lokal numer (...). Żadna z powódek nie zamieszkuje w posiadanym lokalu, ich życie koncentruje się w W..

Dlatego też zdaniem Sądu Rejonowego oświadczenie woli J. T. (2) i Z. Ł. z dnia 13 stycznia 2004 roku o wypowiedzeniu pozwanemu J. D. (2) umowy najmu, z powołaniem się na art. 11 ustęp 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksy cywilnego i wskazanie, iż wypowiedzenie umowy najmu podyktowane jest zamiarem zamieszkania jednego ze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości zmierzało do obejścia ustawowego zakazu z art. 11 ustęp 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zobowiązane bowiem treścią art. 6 kc powódki nie wykazały aby istniała rzeczywista przesłanka o jakiej mowa w art. 11 ustęp 5 cytowanej ustawy.

Wobec przyjęcia, iż strony od połowy 1997 roku złączone są zawartym w sposób dorozumiany stosunkiem najmu lokalu numer (...) za bezzasadny Sąd Rejonowy uznał za bezzasadny podniesiony przez stronę pozwaną zarzut zatrzymania. Uzasadniając swoje stanowiska Sąd Rejonowy powołał się na treść art. 461 k.c. Także żądanie zwrotu przez powódki poczynionych przez pozwanych nakładów koniecznych na adaptację przydzielonego lokalu Sąd pierwszej instancji uznał za nie zasługujące na aprobatę. Sąd powołał się tu na treść art. 230 k.c. i wskazał, iż poczynione przez pozwanych nakłady konieczne związane z adaptacją wynajmowanego lokalu zostały poczynione w latach 80-tych, a zatem w czasie trwania umowy najmu jaką pozwany J. D. (2) zawarł z Miejskim Zarządem Budynków Mieszkalnych w L. i w okresie kiedy Skarb Państwa był współwłaścicielem nieruchomości. Wobec tego i mając na uwadze obligacyjny charakter roszczenia o zwrot nakładów skierowanie żądania w tym zakresie przeciwko powódkom (nie będącym wówczas współwłaścicielami nieruchomości) , jest bezzasadne.

Sąd Rejonowy wskazał, że wobec oczywistej bezzasadność żądań pozwu Sąd nie odnosił się w swych rozważaniach do regulacji szczególnej, którą był podniesiony przez pozwanych zarzut naruszenia art. 5 kc.

Jako uzasadnienie orzeczenia o kosztach Sąd Rejonowy podał treść art. 98 § 1k.p.c. oraz art. 105 § 1kpc i wskazał, że koszty postępowania obejmują wynagrodzenie pełnomocnika oraz opłaty od pełnomocnictwa w łącznej kwocie 651 złotych, którymi Sąd obciążył powódki w równych częściach na rzecz każdego z pozwanych.

Od wyroku Sądu Rejonowego z dnia 15 października 2013 roku apelację wniosły powódki L. T. i M. Z. (2), zaskarżając wyrok w całości (k. 380-381), podniosły następujące zarzuty:

1) naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 58 § 1 k.c. i art. 11 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, polegające na błędnym przyjęciu, że wypowiedzenie z dnia 13 stycznia 2004 roku stanowiło dotknięte nieważnością oświadczenie zmierzające do obejścia ustawy i w konsekwencji J. T. (2) i Z. Ł. nie wypowiedzieli skutecznie pozwanemu umowy najmu;

2) naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię i w konsekwencji niezastosowanie art. 11. ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, co doprowadziło do błędnego przyjęcia, że wypowiedzenie umowy najmu pozwanemu było czynnością przedsięwziętą dla osiągnięcia skutku zakazanego przez prawo;

3) naruszenie prawa procesowego mające istotny wpływ na treść wyroku poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 6 k. c. i niesłuszne przyjęcie, że to powódki były zobowiązane do udowodnienia, iż istniała rzeczywista przesłanka o jakiej mowa w art. 11 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, a nie, że to pozwany powinien udowodnić, iż przesłanka ta nie istniała;

4) sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez bezzasadne przyję­cie, że ani J. T. (2), ani Z. Ł., ani żaden z pozostałych współwłaścicieli nie wyrazili woli zajęcia posiadanego przez pozwanego lokalu mieszkalnego nr (...) i w konsekwencji brak było podstaw do dokonania przedmiotowego wypowiedzenia, a czynność została podjęta w celu obejścia ustawy i odzyskania w ten sposób lokalu mieszkalne.

Wskazując na powyższe zarzuty powódki wniosły o:

I. zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości;

II. zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powódek solidarnie kosztów postępowania za obie instancje.

W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o oddalenie apelacji w całości ewentualnie w przypadku uwzględnienia żądania powodów w przedmiocie eksmisji pozwanych z lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w L. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy Lublin – Zachód w Lublinie, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr (...), na podstawie art. 461 § 1 k.c. zgłosili zarzut zatrzymania lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w L. i wnieśli o zatrzymanie obowiązku opróżnienia przez J. D. (2) i T. D. (1) lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w L. przy ul. (...), do czasu zaspokojenia przez wszystkich współwłaścicieli w/w nieruchomości, w tym również przez powódki M. Z. (2) oraz L. T. roszczeń J. D. (2) oraz T. D. (1) o zwrot nakładów na w/w lokal mieszkalny. Pozwani wnieśli także zasądzenie od powodów solidarnie na rzecz pozwanych zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego przed Sądem II Instancji według norm prawem przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja powódek jest bezzasadna i w związku z tym podlega oddaleniu na podstawie art. 385 kpc.

Należy podkreślić, że Sąd Rejonowy dokonał w niniejszej sprawie prawidłowych ustaleń faktycznych dotyczących okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, a także prawidłowej oceny materiału dowodowego. W związku z powyższym Sąd Okręgowy przyjął ustalenia sądu pierwszej instancji jako własne. Ponowne powoływanie tych ustaleń należy wiec uznać za zbędne. Trafna jest również ocena prawna Sądu Rejonowego, że pozwanym przysługuje skuteczne wobec powódek uprawnienie do zajmowania lokalu.

Zarzuty apelacji są bezzasadne.

Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu Rejonowego, że pomiędzy stronami istniał stosunek najmu zawarty per facta concludentia gdyż słusznie ustalono, że pozwany J. D. (2) zachowywał się jak najemca płacąc systematycznie czynsz jak pozostali lokatorzy, a właściciele bądź ich przedstawiciele akceptowali jego zamieszkiwanie w lokalu, naliczali i przyjmowali czynsz. Od połowy 1997 roku pozwany zajmował lokal uiszczając regularnie także inne koszty związane z lokalem i stan ten trwa do chwili obecnej (k. 222, 241v). Nie zmienia tego faktu okoliczność, że odmówił popisania umowy najmu w 2005 roku, gdyż w czasie tym i tak był już najemcą.

Również prawidłowe jest stanowisko Sądu Rejonowego, że nie doszło do skutecznego rozwiązania istniejącego pomiędzy stronami stosunku najmu. Wypowiedzenie umowy najmu zostało bowiem dokonane sprzecznie z treścią art. 11 ust. 1 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Takie wypowiedzenie, aby było skuteczne, to określone w tym przepisie przyczyny muszą faktycznie istnieć, tymczasem okoliczności podawane przez stronę powodową w oświadczeniu z dnia 13 stycznia 2004 roku stanowiły jedynie pozorną przyczynę wypowiedzenia, gdyż nie są zgodne ze stanem faktycznym. Wskazywana w wypowiedzeniu przyczyna musi być konkretna i rzeczywista, tymczasem w sprawie nie wskazano nawet który ze współwłaścicieli miałby zamieszkać w spornym lokalu (same powódki nie potrafiły tego określić).

Wbrew zarzutowi apelacji to powódki obciążał zgodnie z art. 6 k.c. ciężar dowodu, że dokonano skutecznego wypowiedzenia stosunku najmu, czyli, że zostały spełnione warunki z art. 11 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów – złożono oświadczenie o wypowiedzeniu i zachodziła przyczyna w nim wskazana – współwłaściel chciał zamieszkać w przedmiotowym lokalu.

Oczywiście, jak podnosi autor apelacji, zamiar to jest wewnętrzne postanowienie danej osoby, ale jednak jest możliwy do wykazania poprzez przytoczenie choćby okoliczności zewnętrznych wskazujących na ten zamiar (zachowanie tej osoby) albo go uzasadniających (np. sytuacja materialna, życiowa itd.). W niniejszej sprawie tego zabrakło, a wręcz przeciwnie okoliczności wskazują, że nie było podstaw żeby taki zamiar powstał u współwłaścicieli mieszkających od lat w W.. Z. Ł. która podpisała wypowiedzenie, nie podała jakoby to ona zamierzała zamieszkać w lokalu i nie była w stanie wskazać kto miałby zamieszkać.

Nie jest uzasadniony zarzut niezastosowania art. 11. ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, gdyż dotyczy on sytuacji gdy lokator opróżnił lokal po wypowiedzeniu, co tu nie wystąpiło. Przepis ten nie oznacza też, że właściciel może powołać się na przyczynę z art. 11 ust. 5 przy wypowiedzeniu, choć ona nie występuje.

Tym samym z uwagi na to, że powodowie nie wykazali, że dokonano skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, zachowując wymagania z art. 11 ust. 5 powoływanej ustawy, wypowiedzenie to należało uznać za nieważne jako sprzeczne z przepisami, a nie jak wskazał Sąd Rejonowy za czynność zmierzającą do obejścia prawa. Nieważność ta wynika wprost z treści art. 11 ust. 1 powoływanej ustawy o ochronie praw lokatorów, który stanowi, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Dla ważności i skuteczności wypowiedzenia nie wystarczy jednakże wskazanie jakiejś abstrakcyjnej przyczyny a musi ona być, jak już wskazano, konkretna i rzeczywista.

Skutkiem nieważności wypowiedzenia umowy najmu jest to, że pozwani nadal mają tytuł prawny do zajmowania lokalu (umowa najmu) skuteczny względem właścicieli nieruchomości, co słusznie przyjął Sąd Rejonowy. Z uwagi na to nie jest możliwe orzeczenie ich eksmisji na podstawie art. 222 § 1 k.c., który stanowi, że właściciel może żądać wydania rzeczy od każdego kto faktycznie nią włada, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Nie miał też zastosowania art.675 § 1 k.c. nakazujący zwrot lokalu po ustaniu najmu. Dlatego Sąd Rejonowy słusznie oddalił powództwo w przedmiotowej sprawie.

Z uwagi na powyższe rozważania Sąd Okręgowy oddalił na mocy art. 385 k.p.c. apelację uznając, że nie są zasadne zarzuty przedstawione przez skarżących w apelacji.

Końcowo należy wskazać, że z uwagi na oddalenie powództwa wywody Sądu Rejonowego co do zarzutu zatrzymania były zbędne, a ponadto niesłuszne. Nie jest celowym szersze uzasadnienie tej kwestii ale zasadnym wydaje się wskazanie, że Skarb Państwa nigdy nie był właścicielem nieruchomości położonej w L. przy ul. (...), a to z uwagi na zmianę postanowienia o nabyciu przez niego spadku. Natomiast to, że pozwany czynił nakłady na nieruchomość w oparciu o umowę że Skarbem Państwa, który wówczas legitymował się formalnym tytułem, wskazuje jedynie na jego dobrą wiarę i winno świadczyć na jego korzyść.

Na podstawie art. 98 § 1 i 3 kpc w zw. z art. 99 kpc i w zw. z art. 391 § 1 kpc Sąd Okręgowy zasądził od każdej z powódek L. T. i M. Z. (1) na rzecz każdego z pozwanych J. D. (1), T. D. (1), K. D. i M. D. (1) kwoty po 7,50 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu za drugą instancję. Zasądzona kwota stanowi wynagrodzenie pełnomocnika procesowego pozwanych, ustalone według stawki minimalnej na podstawie § 10 pkt 1 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (60 zł).

Z tych wszystkich względów i w oparciu o powołane wyżej przepisy Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji wyroku.