Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Lublinie

POSTANOWIENIE

Dnia 4 stycznia 2018 roku

  Sąd Okręgowy w Lublinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący Sędzia Sądu Okręgowego Andrzej Mikołajewski (spr.)

Sędziowie: Sądu Okręgowego Dariusz Iskra

Sądu Okręgowego Joanna Misztal-Konecka

Protokolant Beata Prokop

po rozpoznaniu w dniu 21 grudnia 2017 roku w Lublinie na rozprawie

sprawy z wniosku A. B. (1) i M. B.

z udziałem G. B., A. B. (2), D. C., A. M. i E. K.

o ustanowienie służebności drogi koniecznej

na skutek apelacji uczestniczki D. C. od postanowienia Sądu Rejonowego Lublin-Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku z dnia 10 kwietnia 2017 roku, sygn. akt I Ns 441/14

postanawia:

I.  oddalić apelację;

II.  zasądzić od D. C. na rzecz A. B. (1) i M. B. kwoty po 120 zł (sto dwadzieścia złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

Dariusz IskraAndrzej MikołajewskiJoanna Misztal-Konecka

Sygn. akt II Ca 699/17

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 10 kwietnia 2017 roku Sąd Rejonowy Lublin-Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku:

I. ustanowił służebność przejazdu i przechodu na rzecz właścicieli nieruchomości położonej w N., gmina N., powiat (...), oznaczonej jako działka gruntu nr (...) o powierzchni 0,15 ha, objętej księgą wieczystą nr (...), stanowiącej własność A. B. (1) i M. B. na zasadzie wspólności ustawowej, po nieruchomości położonej w N., gmina N., oznaczonej jako działka grunt nr (...), objętej księgą wieczystą nr (...), stanowiącej własność G. B. i A. B. (2) na zasadzie wspólności ustawowej oraz po nieruchomości położonej w N., gmina N., oznaczonej jako działka gruntu nr (...), objętej księgą wieczystą nr (...), stanowiącej własność D. C., szlakiem biegnącym pomiędzy punktami (...) (...) (...) (...) (...), wykreślonym na opisie i mapie projektu służebności drogi koniecznej do działki nr (...) od drogi powiatowej nr (...), opracowanej przez geodetę Z. W., zaewidencjonowanej w zasobie geodezyjno-kartograficznym prowadzonym przez Starostę L. pod numerem P. (...) (...) (...);

II. zasądził od wnioskodawców A. B. (1) i M. B. solidarnie na rzecz uczestniczki D. C. kwotę 11 489,36 zł tytułem wynagrodzenia, płatną w terminie 2 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia z ustawowymi odsetkami za opóźnienie na wypadek uchybienia terminowi płatności;

III. nakazał ściągnąć od wnioskodawców solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Lublin-Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku kwotę 3 604,11 zł tytułem różnicy pomiędzy wydatkami wymagalnymi a poniesionymi.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

A. B. (1) i M. B. są małżeństwem. Na zasadzie wspólności ustawowej są właścicielami nieruchomości położonej przy ul. (...) w N., oznaczonej jako działka gruntu nr (...) o powierzchni 0,15 ha. Nieruchomość ta jest zabudowana murowanym budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym – garażem. Nieruchomość tę z istniejącymi zabudowaniami nabyli w 2005 roku. Działka nr (...) nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej. Od strony północno-zachodniej graniczy z działką nr (...), od strony północnej i wschodniej z działką nr (...), od strony południowo-wschodniej z działką nr (...) i od strony południowo-zachodniej z działką nr (...). Za działką nr (...) w kierunku północno-zachodnim przebiega przez działkę numer (...) droga publiczna – ul. (...), natomiast na południe od działki nr (...) przebiega droga publiczna – ul. (...). Obie te ulice przebiegają równolegle.

Nieruchomość oznaczona jako działka nr (...) o powierzchni 0,13 ha stanowi własność G. B. i A. B. (2) na zasadzie wspólności ustawowej. Nieruchomość ta przylega do drogi publicznej – ul. (...), z której zorganizowany jest wjazd od strony wschodniej granicy z działką nr (...). Działka nr (...) jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i dwoma budynkami gospodarczymi. Budynek mieszkalny znajduje się w centralnej części działki. Większy budynek gospodarczy znajduje się przy wschodniej granicy działki naprzeciwko wjazdu. Naroże tego budynku oddalone jest od budynku mieszkalnego o 9,70 m i 11,40 m, za budynkiem mieszkalnym w kierunku południowym znajduje się drugi budynek gospodarczy. Posesja ta jest zagospodarowana, zasiana jest trawa, zasadzone są tuje i drzewa ozdobne. W południowo-wschodnim narożu znajduje się kojec dla psa. Działka ta jest w całości ogrodzona.

Nieruchomość oznaczona jako działka gruntu numer (...) o powierzchni 0,20 ha jest własnością D. C.. Nieruchomość ta przylega od strony południowo-wschodniej do drogi publicznej – ul. (...), z której prowadzi wjazd na posesję. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym zlokalizowanym w głębi działki oraz dwoma budynkami gospodarczymi znajdującymi się przy zachodniej granicy. W starszym znajdują się pomieszczenia inwentarskie, zaś w nowszym – trzy garaże. Północna część działki zagospodarowana jest pod ogród.

Nieruchomości oznaczone jako działki gruntu o numerach (...) powstały w wyniku przeprowadzonego w 1996 podziału działki nr (...) o powierzchni 0,28 ha zaprojektowanego przez geodetę J. T.. Na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 2 marca 1996 roku G. i A. małżonkowie B. nabyli od W. C., B. M. i T. C. nieruchomość oznaczoną jako działka nr (...) o powierzchni 0,13 ha, zabudowaną domem jednorodzinnym, oborą, stodołą i budynkiem gospodarczym. Jednocześnie ustanowili nieodpłatnie na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr (...) służebność przejazdu przez działkę nr (...) wzdłuż południowozachodniej granicy działki pasem szerokości 2,2 m zgodnie ze stanem istniejącym na gruncie w dacie zawierania umowy. W dacie zawierania umowy pomiędzy działką nr (...) (podzieloną na działki o numerach (...)) oraz znajdującą się od niej na południowy wschód działką nr (...) a działkami nr (...) i znajdująca się od niej na południowy wschód działką nr (...) zorganizowany był przejazd o szerokości od 3,7 m do 4,5 m, łączący ul. (...) od strony północnej z drogą (obecnie ul. (...)) od strony południowej. Przejazd ten przebiegał na granicy nieruchomości. Nieruchomość oznaczoną jako działka nr (...) nabył R. S., który w 1998 roku uzyskał pozwolenie na budowę na tej działce budynku mieszkalnego jednorodzinnego i rozpoczął budowę, której nie dokończył. W 2005 roku sprzedał tę nieruchomość G. i M. małżonkom B..

Dojazd do nieruchomości oznaczonych jako działka nr (...) oraz do zabudowań na działce nr (...), jak również do znajdujących się na południe od tych działek nieruchomości oznaczonych jako działki gruntu o numerach (...) odbywał się od ul. (...) przejazdem zlokalizowanym na granicy działek. Początkowo była to droga polna. Nieutwardzona była też droga przebiegająca na południe od tych nieruchomości – obecnie oznaczona jako ul. (...). W czasie, gdy ul. (...) została utwardzona nawierzchnią asfaltową, właściciele działek o numerach (...) zagrodzili przejazd drogą od ul. (...) do działek o numerach (...). Od tego czasu właściciele tych ostatnich nieruchomości korzystają z dojazdu do ul. (...) drogą utwardzoną przebiegającą na granicy ich działek. Przejazd zlokalizowany na granicach działek o numerach (...) został w 2009 roku utwardzony ażurowymi płytami betonowymi. Z dojazdu tego korzystali właściciele działki nr (...) – G. B. i M. B. oraz właściciele działki nr (...) oraz klienci warsztatu znajdującego się w budynku gospodarczym na tej działce.

W 2008 roku właściciele działki nr (...) W. i M. małżonkowie M. podarowali ją swojej córce D. C., która zamieszkała tam ze swoim mężem. Po nabyciu własności tej nieruchomości D. C. zleciła geodecie J. T. wznowienie granic działki nr (...), co nastąpiło w dniu 5 kwietnia 2014 roku. Następnie rozpoczęła wnoszenie ogrodzenia. Na skutek konfliktu związanego z prowadzeniem warsztatu D. C. zwróciła się do G. B. i M. B., aby zaprzestali naruszania własności jej nieruchomości przez przejazd i przechód utwardzoną drogą, a następnie w kwietniu 2014 roku postawiła na wschodniej granicy swojej nieruchomości ogrodzenie z płyt betonowych o wysokości około 3 m. Jednocześnie D. C. zlikwidowała dotychczasowy dojazd, organizując wjazd na swoją działkę po zachodniej stronie postawionego płotu. Postawiony płot betonowy był oddalony od ogrodzenia działki nr (...) od 1,65 m do 0,73 m i od ogrodzenia działki nr (...) od 3,82 m do 3,04 m.

Na podstawie decyzji nr (...) z dnia 4 marca 2014 roku wydanej przez Starostę L., zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę, (...) Spółka z o. o. w W. Oddział w T. – Zakład w L. wybudowała odcinek sieci gazowej na działce o numerach ewidencyjnych (...). Przyłącze to wykonano od rury przebiegającej wzdłuż ulicy (...) w N. przez działkę nr (...) w odległości 4,05 m od granicy tej działki z działką nr (...) na odcinku 31,84 m w kierunku południowym z załamaniem na odcinku 2,6 m w kierunku wschodnim i na odcinku 21,7 m w kierunku południowym.

Granica pomiędzy działkami o numerach (...) przebiega w linii prostej pomiędzy punktami: (...) (...), zaś pomiędzy działkami o numerach (...): pomiędzy punktami (...) i dalej. Ogrodzenie działki nr (...) nie przebiega w linii prostej, ale łukiem w kierunku północnym przy północno-zachodnim narożu granicy tej działki. Jest oddalone od granicy tej działki z działką nr (...) przy granicy z ul. (...) o 1,89 m, zaś przy granicy z działką nr (...) o 1,81 m. Ogrodzenie to jest oddalone od budynku mieszkalnego przy północnozachodnim narożu tego budynku o 4 metry, przy południowowschodnim narożu tego budynku o 2,95 m oraz od budynku gospodarczego przy północnozachodnim narożu tego budynku o 1,86 m i przy południowozachodnim narożu budynku gospodarczego o 1,41 m. Ponadto oddalone jest od 2 m do 0,94 m od drzew zasadzonych na działce nr (...) i o 0,15 m od znajdującego się tam słupa energetycznego. Pas niezbędny do wykonania przejazdu o szerokości 3,5 m, usytuowany na granicy działek o numerach (...), pomiędzy punktami (...) (...) (...) (...)-101 obejmuje przygraniczny pas działki nr (...) o szerokości 1,80 m i powierzchni 0,0104 ha oraz przygraniczny pas działki nr (...) o szerokości 1,70 m i powierzchni 0,0115 ha.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki o numerach (...) zlokalizowane są na terenach przeznaczonych pod budownictwo zagrodowe oznaczone na planie symbolami MR – tereny zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej MN. Minimalna powierzchnia działki pod zabudowę zagrodową MR wynosi 0,18 ha, front działki (...) m. L. rozgraniczające drogę wojewódzką – ul. (...) wynoszą od 20 m do 25 m, szerokość jezdni od 7 m do 14 m. Wartość jednego m ² nieruchomości oznaczonej jako działki o numerach (...) wynosi 20 zł.

Projektowany przebieg pasa drogowego koliduje z istniejącymi nasadzeniami krzewów ozdobnych: na działce nr (...) o nazwie J. (...) w ilości 50 sztuk o wartości 8 707 zł oraz na działce numer (...) o nazwie T. (...) w ilości 44 sztuk o wartości 8 443,60 zł, jednym orzechem włoskim o wartości 167 zł, jednym świerkiem o wartości 165,82 zł i 10 sosnami o wartości 102,17 zł. Koszt przebudowy płotu i ułożenia płyt na działce nr (...) zamyka się kwotą 10 303 zł, zaś na działce nr (...) w kwocie 3 163 zł. Wynagrodzenie roczne za ustanowienie służebności przejazdu na obszarze 115 m ² działki nr (...) wynosi 172,50 zł, zaś wynagrodzenie jednorazowe za ustanowienie tej służebności wynosi 1 327 zł.

Sąd Rejonowy wskazał, na podstawie jakich dowodów ustalił powyższy stan faktyczny, obdarzając wiarą dowody z dokumentów oraz zeznania uczestników postępowania, jeśli chodzi o zagospodarowanie działek i ich układ komunikacyjny.

Sąd Rejonowy podzielił opinię biegłego geodety Z. W., zauważając, że oświadczenie właścicieli tej nieruchomości – G. B. i A. B. (2) zawarte w akcie notarialnym z dnia 2 marca 1996 roku (k. 155v) jest nieprecyzyjne w zakresie ustanawianej wówczas umownie służebności gruntowej.

Sąd Rejonowy wskazał natomiast, że z ostrożnością należało odnieść się do wniosków opinii biegłego rzeczoznawcy J. O. (k. 241-271), skorygowanej następnie w aneksie (k. 381-385). Sformułowany w sposób kategoryczny w tej opinii wniosek, że „służebność ta niewątpliwie wpłynie na ograniczenie w użytkowaniu działki nr (...) i spowoduje zmianę jej przeznaczenia” należy ocenić jako dowolny, nie znajdujący oparcia w zgromadzonym materiale. Biegły przyjął, iż w związku z uwarunkowaniami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na skutek obciążenia działki nr (...) służebnością o szerokości 1,70 m utraci ona status działki budowlanej, gdyż niemożliwy będzie jej podział ze względu na ograniczenia co do minimalnej szerokości (18 m), która bez wydzielenia służebności wynosi 18,80 m. Stąd biegły określając wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej doliczył kwotę 69 800 zł jako rekompensatę w ograniczeniu prawa zabudowy, obliczając ją jako różnicę pomiędzy wartością potencjalnej działki budowalnej o powierzchni 1 000 m ², powstałej w wyniku podziału działki nr (...), w kwocie 72 000 zł oraz wartości takiej działki przeznaczonej pod uprawy polowe bez prawa zabudowy po ustanowieniu drogi koniecznej (2 200 zł). Sąd Rejonowy zauważył, że podział działki nr (...) nie został dokonany i nie jest nawet zaprojektowany. Ponadto obciążenie nieruchomości służebnością gruntową nie wpłynie na jej kształt i powierzchnię, w tym szerokość i nie zostanie utracona możliwość zabudowy tej działki, na co wskazuje pismo gminy N. z dnia 18 listopada 2016 roku (k. 410). Biegły pominął też to, że działka nr (...) ma dostęp do drogi publicznej tylko od ul. (...) i w wyniku jej podziału konieczne byłoby ustanowienie służebności przejazdu traktem szerszym niż służebność ustanawiana do działki nr (...). Należy mieć również na uwadze, że przez działkę nr (...) w kierunku południowym przebiega przyłącze gazowe prowadzące do działek o numerach (...), ograniczające możliwość jej zabudowy. Z tych względów Sąd Rejonowy określił wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności po działce nr (...) na podstawie opinii biegłego J. O., bez uwzględnienia jako jego składnika utraty wartości działki nr (...).

Poza zakresem niniejszej sprawy pozostawała kwestia możliwości usunięcia lub relokacji gazociągu przebiegającego przez działkę nr (...) oraz ustalenie, czy w przyszłości jest planowana przebudowa tego przyłącza. Stąd wnioski dowodowe dotyczące tych okoliczności Sąd Rejonowy uznał za niezasadne.

Dokonując oceny prawnej ustalonego stanu faktycznego Sąd Rejonowy przywołał treść art. 285 § 1 k.c. oraz wskazał, że zgodnie z art. 145 § 1 k.c. jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej (art. 145 § 2 k.c.). Z kolei przepis art. 145 § 3 k.c. przewiduje, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Nieruchomość należąca do wnioskodawców (działka nr (...)) nie ma zapewnionego odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Wprawdzie nieruchomość sąsiednia (działka nr (...)) obciążona jest ograniczonym prawem rzeczowym o treści „ustanowienia nieodpłatnie na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr (...) służebności przejazdu przez działkę nr (...) wzdłuż południowo- zachodniej granicy działki pasem szerokości od 1,8 m do 2,2 m zgodnie ze stanem istniejącym na gruncie”, niemniej jednak to ograniczone prawo rzeczowe nie spełnia wymogu odpowiedniości dostępu do drogi publicznej. Nieruchomość wnioskodawców jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczym, a jej celem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wnioskodawców. Powinni oni mieć zapewniony dostęp do tej nieruchomości w zakresie umożliwiającym nie tylko przejście do swojej nieruchomości, ale również przejazd typowymi pojazdami mechanicznymi, co w tym wypadku wymaga traktu o szerokości 3,5 m. Nadto ustanowione ograniczone prawo rzeczowe zostało sformułowane w sposób nieprecyzyjny. Na podstawie jego treści nie sposób jednoznacznie określić pasa gruntu przeznaczonego pod przejazd. Stąd wniosek, iż czynność podziału działki numer (...), dokonana według projektu opracowanego przez geodetę J. T. w 1996 roku, była wadliwa, gdyż skutkowała powstaniem nieruchomości bez zapewnionego prawidłowego dostępu do drogi publicznej. Zaznaczenie na mapie istniejącego przejazdu nie skutkowało powstaniem służebności drogowej. a tym samym nie powodowało powstania ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego m. in. nieruchomość oznaczoną jako działka gruntu nr (...). Obecnie ustanowiona umownie służebność pozostaje w kolizji z ogrodzeniem i nasadzeniami znajdującymi się na działce nr (...). Wydanie błędnej decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział działki nr (...) nie może jednak skutkować oddaleniem wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Nie może być również mowy o tym, iż wnioskodawcy własnym staraniem mogą dostosować istniejący i zagwarantowany umownie dostęp do drogi publicznej własnym staraniem, skoro podstawowym problemem jest szerokość pasa gruntu, którego dotyczy umowna służebność.

Sąd Rejonowy dodał, że postulat ustanowienia służebności po gruntach będących przedmiotem czynności prawnej (art. 145 § 2 k.c.) nie ma charakteru bezwzględnego, Nie może mieć zastosowania nie tylko wówczas, gdy okoliczności i warunki na tyle zmieniły się od czasu dokonania czynności prawnych o skutkach w nim określonych, że przeprowadzenie drogi koniecznej przez grunty będące przedmiotem tych czynności jest fizycznie niemożliwe, lecz także wówczas, gdy takie przeprowadzenie drogi byłoby nadmiernie uciążliwe dla nieruchomości obciążonej lub nie uwzględniałoby interesu społeczno-gospodarczego, a więc kolidowałoby z wymogami określonymi w art.145 § 2 zd. pierwsze k.c. oraz art. 145 § 3 k.c. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 2 kwietnia 2015 roku, IV CSK 450/13, Lex nr 1476969, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2004 roku, III CK 37/04, Lex nr 602714).

Z reguły droga konieczna nie powinna też być wytyczana przez działkę siedliskową (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1983 roku, III CRN 14/83, OSP 1983/12/259). Z tego względu należało wykluczyć wariant drogi koniecznej przebiegającej przez działkę nr (...) pomiędzy istniejącymi na tej działce budynkiem gospodarczym a budynkiem mieszkalnym, do istniejącego wyjazdu na ul. (...). Z uwagi na rozmiary tej działki i jej zagospodarowanie szlak komunikacyjny przebiegałby w bezpośredniej odległości od budynku mieszkalnego i gospodarczego oraz uniemożliwiałby racjonalne zagospodarowanie południowej części tej nieruchomości. Nie było też możliwe ustanowienie służebności drogi koniecznej wyłącznie w granicach działki nr (...) przy granicy z działką nr (...). Przejazd taki kolidowałby z istniejącym budynkiem gospodarczym i prowadziłby w bezpośrednim sąsiedztwie budynku mieszkalnego uczestników (0,20 m od strony południowo-zachodniej i 1,72 m od strony północno-zachodniej).

Teoretycznie było możliwe przeprowadzenie traktu drogowego w kierunku przeciwnym, tj. do ul. (...). Przyjęcie takiego rozwiązania wymagało jednak – zdaniem Sądu Rejonowego – zgody właścicieli działek o numerach (...). Przejazd w tym przypadku byłby ponad dwukrotnie dłuższy aniżeli proponowany przez wnioskodawców, a ponadto całkowicie pomijałby istniejące dotychczas ograniczone prawo rzeczowe obciążające działkę nr (...) oraz fakt, że pozbawienie odpowiedniego dostępu do drogi publicznej było następstwem podziału działki nr (...). Przeciwko temu wariantowi oponowali wszyscy uczestnicy.

Ze wskazanych wyżej względów Sąd Rejonowy opowiedział się za przeprowadzeniem służebności drogi koniecznej pasem gruntu przebiegającym na granicy działek o numerach (...). Jest to dostęp najkrótszy, a zatem możliwie najmniej obciążający nieruchomości sąsiednie. Uwzględnia on istniejące już umownie ustanowione ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności przejazdu po działce nr (...). Przebiega w sposób zbliżony do praktykowanego dotychczas przejazdu do nieruchomości wnioskodawców. Nie stanowi nadmiernego obciążenia działki nr (...), która w tej części nie jest zabudowana, gdyż budynek mieszkalny i budynki gospodarcze oddalone są od tego szlaku. Ponadto istnieje możliwość współkorzystania z części nieruchomości obciążonej służebnością drogową przez właścicieli działki nr (...) celem zapewnienia komunikacji do budynku mieszkalnego i budynków gospodarczych oddalonych od ulicy (...). Trudno doszukać się przeszkód we współkorzystaniu z takiego przejazdu przez dwie rodziny, skoro istniał on niezakłócenie przez wiele lat. Powstały konflikt Sąd Rejonowy wiązał nie ze sposobem korzystania z tej drogi, ale z jej zagrodzeniem przez D. C. i zakłóceniem posiadania A. B. (1) i M. B..

Sąd Rejonowy stanął na stanowisku, że z uwagi na wymienione wyżej usterki w zakresie oznaczenia ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego umownie po działce nr (...), rozstrzygnięciem należało objąć ustanowienie służebności drogi koniecznej po obu działkach o numerach (...), co pozwoli na uniknięcie nieporozumień odnośnie przestrzennego zakresu wykonywania tego ograniczonego prawa rzeczowego. Rację należało jednak przyznać wnioskodawcom co do tego, iż z tego tytułu właścicielom działki nr (...) nie przysługuje wynagrodzenie, skoro już poprzednio ustanowili nieodpłatnie służebność przejazdu przez swoją nieruchomość, a następnie na tym gruncie wznieśli ogrodzenie i dokonali nasadzeń.

Rozstrzygnięcie o wydatkach postępowania Sąd Rejonowy uzasadnił art. 87 ust. 2 w zw. z art. 113 ust.1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i art. 520 § 1 k.p.c.

*

Apelację od tego postanowienia wniosła uczestniczka D. C., wskazując, iż zaskarża je w części, tj. w punktach I. i II.

Uczestniczka zarzuciła zaskarżonemu postanowieniu:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 145 § 2 k.c., poprzez niewłaściwe zastosowanie i tym samym ustanowienie służebności drogi koniecznej po działce gruntu uczestniczki D. C., w sytuacji, gdy jest możliwe ustanowienie służebności wyłącznie po działce brata wnioskodawcy G. B. nr (...), z którym wnioskodawcy mają poprawne relacje i nie będzie się to wiązało z ruinacją działki, jak ma to miejsce w przypadku D. C., a nadto z ograniczeniem możliwości rozbudowy działki uczestniczki;

2. rażące naruszenie prawa materialnego, tj. art. 145 § 1 k.c., poprzez bezzasadne obniżenie odszkodowania na rzecz D. C. z tytułu ustanowienia służebności po jej działce, bowiem zamiast kwoty wynikającej z opinii biegłego J. O. (79 834 zł) Sąd Rejonowy bezzasadnie ograniczył zasądzoną kwotę do kwoty 11 489,36 zł, co jest wynikiem błędnej oceny opinii biegłego, a także oddalenia wniosków dowodowych pełnomocnika uczestniczki;

3. naruszenie prawa procesowego mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., poprzez niewyjaśnienie motywów rozstrzygnięcia o wynagrodzeniu za ustanowienie służebności, a w szczególności niewyjaśnienie sposobu obliczenia tego wynagrodzenia, a więc nieodniesienie przepisu prawa na grunt konkretnej sprawy i dokonanie tego w sposób uniemożliwiający kontrolę instancyjną;

4. naruszenie prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., przez dokonanie dowolnej, jednostronnej, ukierunkowanej na niekorzyść D. C. oceny i analizy materiału dowodowego sprzecznie z zasadami wiedzy i doświadczeniem życiowym przejawiającą się w:

a) bezzasadnym zakwestionowaniu zeznań D. C. i ustanowieniu służebności w części po działce D. C., a w części po działce B., mimo skonfliktowania wnioskodawców z D. C. i jej rodziną, a także pominięciu treści opinii biegłego J. O., który wskazywał, iż ustanowienie służebności wyłącznie po działce nr (...) małżonków B. jest znacznie tańsze niż w sposób przyjęty przez Sąd,

b) pominięcie części opinii biegłego J. O., z której wynika konieczność zapłaty odszkodowania za stratę możliwości rozbudowy na działce nr (...) przez D. C. i tym samym zaniżenie zasądzonej kwoty o ponad 60 000 zł.

Skarżąca wniosła o zmianę postanowienia Sądu pierwszej instancji przez oddalenie wniosku o ustanowienie służebności po działce nr (...) i uchylenie punktu II. orzeczenia, ewentualnie, na wypadek niepodzielenia zarzutów co oddalenia wniosku w całości, o zmianę punktu II. zaskarżonego postanowienia przez zasądzenie od wnioskodawców na rzecz uczestniczki D. C. kwoty 79 834 zł, a także o rozstrzygnięcie o kosztach postępowania za obie instancje.

Apelująca wniosła również o przeprowadzenie wcześniej wnioskowanych dowodów, tj. o wystąpienie do Starostwa i Urzędu Gminy w Niemcach w kwestii ustalenia linii przesyłu gazu i wpływu na przebieg służebności drogi koniecznej, a tym samym pozbawienie D. C. możliwości rozbudowy.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja uczestniczki D. C. nie jest zasadna.

Sąd Rejonowy poczynił w sprawie prawidłowe ustalenia faktyczne i ocenił dowody zgodnie z dyspozycją art. 233 § 1 k.p.c. (z wyjątkiem konieczności usunięcia nasadzeń i przesunięcia płyt betonowych na działce nr (...), co zostanie omówione niżej). Ze wskazanym wyżej wyjątkiem Sąd Okręgowy przyjmuje te ustalenia za własne.

W niniejszej sprawie nie można zgodzić się z zarzutami skarżącej naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 233 § 1 k.p.c. w dwóch aspektach: co do możliwości przeprowadzenia drogi do działki nr (...) wyłącznie po działce nr (...) oraz co do ograniczeń w korzystaniu z działki nr (...), które będą następstwem ustanowienia służebności drogi koniecznej pasem gruntu po tej działce, co zdaniem skarżącej powinno prowadzić do określenia wysokości należnego jej wynagrodzenia z uwzględnieniem utraty możliwości dalszej zabudowy nieruchomości.

Jeśli chodzi o pierwsze zagadnienie Sąd Rejonowy trafnie wskazał, że droga do działki nr (...), prowadząca wyłącznie przez działkę nr (...), mogłaby przebiegać w dwóch wariantach.

W pierwszym – istniejącym wjazdem na działkę nr (...), następnie pomiędzy budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym (w najwęższym miejscu odległość między tymi budynkami wynosi 9,70 m) i dalej między istniejącymi budynkami gospodarczymi, znajdującymi się w porównywalnej odległości (stan faktyczny w tym zakresie przedstawiają zdjęcia z k. 73 i z k. 74 – górne zdjęcie, zaś nasadzenia na działce nr (...) wymagające w tym przypadku usunięcia wraz z ogrodzeniem z siatki – zdjęcia na k. 76, por. szkic z oględzin – k. 80). Widoczne jest, że w tym wariancie droga przebiegałaby bezpośrednio przez środek istniejącego na działce nr (...) siedliska i przy budynku mieszkalnym, co należy uznać za uciążliwość prowadzącą do uznania tego wariantu za niezasadny (pomijając już kwestię kosztu urządzenia drogi w tym wariancie).

W drugim – z wykorzystaniem pasa gruntu przy południowej granicy działki nr (...), w sposób nawiązujący do ustanowionej umownie służebności gruntowej, przy czym widoczne jest, że w tym wariancie należałoby mieć na uwadze, że pomiędzy ogrodzeniem działki nr (...) a istniejącym budynkiem gospodarczym odległość wynosi jedynie od 1,48 m do 1,86 m, odległość pomiędzy budynkiem mieszkalnym a tym ogrodzeniem – od 2,95 m do 4 m, ponadto na działce nr (...) istnieje słup energetyczny oddalony od ogrodzenia tej działki o 0,15 m (szkic z oględzin – k. 80). Urządzenie drogi w tym wariancie wyłącznie po działce nr (...) oznaczałoby zatem nie tylko konieczność usunięcia ogrodzenia i nasadzeń (widocznych na zdjęciach z k. 71 i k. 72), ale także oznaczałoby, że droga przebiegałaby bezpośrednio przy oknach budynku mieszkalnego usytuowanego na działce nr (...) (dolne zdjęcie z k. 74) i bez przesunięcia słupa energetycznego oraz bez rozbiórki budynku gospodarczego nie mogłaby ona osiągnąć nawet szerokości 3 m, która jest minimalną szerokością drogi przeciwpożarowej, a w okolicznościach niniejszej sprawy jako właściwą szerokość drogi koniecznej do działki nr (...) ustalono 3,5 m, zapewniającą swobodny przejazd wszystkim pojazdom nawet przy wykonaniu na jej krawędziach ogrodzeń przez właścicieli działek, po których miałaby ona przebiegać.

Teoretycznie możliwe jest również, na co wskazał Sąd Rejonowy, urządzenie drogi od strony ul. (...), przy czym w tym wypadku konieczna byłaby rozbiórka części ogrodzeń działek o numerach (...) oraz usunięcie kilku dorodnych nasadzeń na działce nr (...) (co obrazuje szkic z oględzin z k. 80 oraz zdjęcia z k. 78 i górne zdjęcie z k. 77). Droga w tym wariancie byłaby znacznie dłuższa, odbiegałaby ona od utrwalonego od wielu lat sposobu dojazdu i dojścia do działki nr (...) i przebiegałaby z kolei w bezpośredniej bliskości budynku mieszkalnego na działce nr (...) (a więc potencjalnie mogłaby ona być dla skarżącej uczestniczki dużo bardziej uciążliwa niż droga przebiegająca po gruncie, po którym i tak funkcjonuje dojazd do budynku gospodarczego, w którym jej mąż prowadzi warsztat).

Należy dodać, że betonowe ogrodzenie, widoczne na zdjęciach z oględzin, zostało przez skarżącą usunięte w wyniku sporu posesoryjnego (bezsporne), a ze zdjęć złożonych przez skarżącą w postępowaniu odwoławczym, wskazujących na obecny stan na gruncie i zakres obciążenia służebnością jej działki (k. 547, 548), jak równie z mapy biegłego geodety (k. 160), wynika, że urządzenie przedmiotowej drogi koniecznej nie wymaga usunięcia nasadzeń na działce apelującej uczestniczki, czy przesunięcia ażurowych płyt betonowych, którymi utwardzony został przejazd. Podkreślić należy, że urządzenie drogi koniecznej w tym miejscu, w części po pasie gruntu stanowiącym własność skarżącej uczestniczki, nie rodzi dla niej konieczności utworzenia własnej drogi dalej na południe od pasa gruntu działki nr (...) objętego służebnością. Może ona nadal wykorzystywać ten pas gruntu do własnego dojazdu do budynku gospodarczego. Utworzenie tej drogi nie powinno zatem w żaden sposób ograniczyć uczestniczce dostępu do jej budynku gospodarczego.

Zaznaczyć też należy, że wskazywane przez skarżącą oraz przez wnioskodawców na rozprawie odwoławczej powody i przejawy konfliktu sąsiedzkiego (k. 549v-550) trudno uznać za tak poważne i istotne, że uniemożliwiają one częściowo wspólne korzystanie z drogi, zwłaszcza, że przebiega ona w pasie gruntu niezabudowanym i oddalonym od budynku mieszkalnego skarżącej uczestniczki.

Sąd Rejonowy trafnie też uznał, że ustanowienie służebności drogi koniecznej po nieruchomości skarżącej (pasem gruntu o szerokości 1,70 m) nie doprowadzi do utraty przez uczestniczkę D. C. możliwości dalszej zabudowy działki nr (...). Wyraźnie wynika to z pisma Urzędu Gminy Niemce z k. 410. Podkreślić należy, że ustanowienie tej służebności nie pozbawia uczestniczki prawa własności jej działki gruntu i nie prowadzi do zwężenia nieruchomości poniżej 18 m, a zatem fakt, że jej część będzie zagospodarowana jako droga, nie stoi na przeszkodzie wznoszeniu budynków na pozostałej części działki nr (...), zwłaszcza, że i tak uczestniczka musiałaby pozostawić sobie możliwość dojazdu do budynku gospodarczego i w pobliże budynku mieszkalnego. Istotnie z inwentaryzacji na k. 411 wynika, że na działce nr (...) przebiega również przewód gazowy (z mapy biegłego geodety z k. 160 wynika, że znajduje się on na południe od planowanego przebiegu służebności). Może to wpłynąć na możliwość zabudowy części działki nr (...) (opinia biegłego J. O. – k. 440, 487-487v), jednakże to ograniczenie nie może być wiązane z faktem ustanowienia służebności, a z istnieniem przedmiotowej linii gazowej. Ewentualny budynek na działce nr (...) nie byłby wznoszony przy granicy z działką nr (...) (w tym miejscu uczestniczce potrzebny jest dojazd do budynku gospodarczego), ale w południowo-zachodniej części jej działki. Z tego też względu słusznie Sąd Rejonowy oddalił wnioski uczestniczki zmierzające do wyjaśnienia możliwości przebudowy gazociągu i wpływu istnienia tej linii gazowej na możliwość zabudowy jej działki. Uczestniczka może w przyszłości doprowadzić do przesunięcia tej linii gazowej na skraj jej działki (także w obszar objęty służebnością drogową), bądź poza jej nieruchomość, co niewątpliwie wpłynie korzystnie na możliwość zabudowy jej działki. Należy jednak powtórzyć, że możliwość przyszłej zabudowy (bliżej niesprecyzowanej co do jej charakteru czy potrzeb skarżącej, a zatem wysoce hipotetycznej), nie jest w tym przypadku ograniczana przedmiotową służebnością, ale przedmiotową linią gazową, nie mającą związku z projektowaną służebności. Z tych powodów również Sąd Odwoławczy oddalił wnioski dowodowe zawarte w apelacji.

Wskazać na koniec należy, że biegły J. O. w opinii uzupełniającej (k. 424-441, 487) wyraźnie wskazał, że skoro działka nr (...) nie straci statusu działki budowlanej, nie ma podstaw do uwzględniania w należnym D. C. wynagrodzeniu utraty wartości jej nieruchomości.

W okolicznościach niniejszej sprawy Sąd Rejonowy prawidłowo zastosował przepisy art. 145 § 1, § 2 i § 3 k.c. przyjmując, że nieruchomość wnioskodawców (zabudowana budynkiem mieszkalnym i garażem działka nr (...)) nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej i że ten odpowiedni dostęp wymaga drogi o szerokości 3,5 m, a z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości władnącej, z możliwie najmniejszym obciążeniem nieruchomości będącej własnością skarżącej i z uwzględnieniem społeczno-gospodarczego przeznaczenia sąsiadujących ze sobą nieruchomości, powinna ona przebiegać pasem gruntu o szerokości 1,70 m po nieruchomości skarżącej, z uwzględnieniem wykorzystania pasa gruntu o szerokości 1,80 m z działki nr (...).

Sąd Okręgowy nie podziela natomiast wywodu Sądu pierwszej instancji, iż ustanowienie służebności drogi koniecznej w wariancie przebiegającym do ul. (...) wymagałoby zgody właścicieli nieruchomości, po których droga miałaby wówczas przebiegać. Podobnie, jak w przypadku ustanowienia służebności drogi koniecznej po działce nr (...), przepis art. 145 k.c. nie uzależnia możliwości ustanowienia służebności drogi koniecznej od zgody właścicieli nieruchomości obciążanych służebnością. Przyjęcie tego przebiegu służebności nie byłoby natomiast zasadne z podanych wyżej względów, a także mając na uwadze to, że właściciele działek o numerach (...) w przeszłości uniemożliwili właścicielom działek o numerach (...) dojazd do ich nieruchomości od ul. (...), a po utworzeniu przez nich własnej drogi od ul. (...), ci ostatni mieliby obecnie znosić dojazd do drogi publicznej przez wnioskodawców, w sposób odbiegający od utrwalonego na gruncie układu komunikacyjnego.

Sąd Okręgowy nie podziela również stanowiska Sądu pierwszej instancji, iż konieczne było ustanowienie służebności drogi koniecznej po działce nr (...). W tym zakresie istnieje bowiem umownie ustanowiona służebność w umowie sprzedaży z dnia 2 marca 1996 roku (k. 155v), a fakt, że nie został wówczas wyznaczony geodezyjnie pas gruntu o szerokości od 1,8 m do 2,2 m nie jest wystarczający, aby przyjąć, że ustanowienie tej służebności było bezskuteczne czy też nieważne. Postanowienie umowy odwołuje się do stanu istniejącego na gruncie, a sama umowa podlega w tej kwestii wykładni oświadczeń woli (art. 65 § 2 k.c.). Jak ustalił jednak Sąd Rejonowy i na co wskazał wyżej też Sąd Odwoławczy, nawet udrożnienie przejazdu tym pasem gruntu w pełnym zakresie nie zapewni nieruchomości wnioskodawców odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, a zatem konieczne było ustanowienie służebności drogi koniecznej pasem gruntu po nieruchomości skarżącej. Ustalony stan faktyczny czynił również niemożliwym obciążenie służebnością drogi koniecznej w szerszym zakresie wyłącznie działki nr (...) (tj. uwzględnienia dyspozycji art. 145 § 2 zdanie drugie k.c.), co podniósł Sąd Rejonowy w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia i co zostało też wyżej omówione przez Sąd Okręgowy.

Wskazać także trzeba, że ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika, aby decyzja o podziale działki nr (...) uzależniała ten podział od zapewnienia działce nr (...) innego dostępu do nieruchomości niż ten ustanowiony umownie w umowie z k. 155-156. Nie ma podstaw do przyjęcia, że ta ostateczna decyzja o podziale, niewzruszona w żaden sposób w postępowaniu administracyjnym, jest wadliwa i aby miało to wpływ na późniejsze czynności prawne, czyniąc niezasadnym żądanie wnioskodawców ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Sąd Okręgowy uznał, że skoro właściciele działki nr (...) nie zaskarżyli postanowienia Sądu pierwszej instancji, natomiast D. C. zaskarżyła postanowienie Sądu Rejonowego o ustanowieniu służebności drogi koniecznej po jej działce nr (...), nie było podstaw do zmiany zaskarżonego postanowienia w zakresie ustanowienia służebności drogi koniecznej po działce nr (...) (mimo umownego ustanowienia takiej służebności), tym bardziej, że należałoby to uznać za rozstrzygnięcie na niekorzyść D. C. (gdyż właściciele działki nr (...) mogliby utrzymywać, że służebność ustanowiona umownie na ich działce wygasła lub powinna być wykonywana w sposób zwiększający obciążenie pasa gruntu działki skarżącej).

Za częściowo trafny należało uznać zarzut skarżącej, iż Sąd Rejonowy nie wyjaśnił w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, w jaki sposób określił wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności należnego skarżącej. Przyjmując, zgodnie z uzupełniającą opinią biegłego J. O. (k. 440), że wynagrodzenie to powinno obejmować: koszty usunięcia nasadzeń na działce skarżącej (8 707 zł), koszty przełożenia płyt betonowych utwardzających dojazd (3 163 zł) i samo wynagrodzenie za ustanowienie służebności (1 327 zł), na rzecz skarżącej należałoby zasądzić z tego tytułu kwotę 13 197 zł a nie kwotę 11 489,36 zł. Zgromadzony materiał dowodowy, w tym zdjęcia z k. 547-548, nie wskazuje jednak na to, aby urządzenie drogi koniecznej po pasie gruntu należącym do skarżącej wymagało usunięcia nasadzeń jałowców. Nie jest też konieczne tworzenie przez skarżącą kolejnej własnej drogi, niewykorzystującej pasa gruntu działki nr (...), na jakim ustanowiono służebność. Z tych dowodów nie wynika też konieczność przełożenia przez skarżącą płyt betonowych, skoro i tak musi ona zapewnić sobie dojazd do budynku gospodarczego; nie ma też ona obowiązku utwardzania dojazdu wnioskodawcom. Położenie tych płyt nie uniemożliwia wnioskodawcom korzystania z ustanowionej służebności. Mając jednak na względzie art. 384 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Sąd Okręgowy nie mógł jednak zmienić zaskarżonego postanowienia na niekorzyść wnioskodawczyni poprzez obniżenie należnego jej wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej po jej nieruchomości.

Wobec oddalenia apelacji D. C., na podstawie art. 520 § 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c. Sąd Okręgowy zasądził od skarżącej na rzecz wnioskodawców w częściach równych zwrot kosztów postępowania odwoławczego, obejmujących wynagrodzenie ich pełnomocnika – adwokata w stawce minimalnej wynikającej z § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 roku, poz. 1800, ze zm.).

Z tych względów na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji postanowienia.