Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Lublinie

POSTANOWIENIE

UZASADNIENIE

Postanowieniem wstępnym z dnia 9 kwietnia 2015 roku Sąd Rejonowy Lublin-Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku w sprawie z wniosku P. S. z udziałem R. K. i Gminy B. o zniesienie współwłasności nieruchomości postanowił:

I.  uznać za usprawiedliwione co do zasady żądanie zniesienia współwłasności budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego oraz współużytkowania wieczystego nieruchomości położonej w B. przy ulicy (...), oznaczonej jako działka gruntu numer (...) o powierzchni 0,0402 ha, objętej księgą wieczystą (...), przez ustanowienie odrębnej własności lokali, według inwentaryzacji opracowanej przez biegłego sądowego J. W. z dnia 30 października 2014 roku na kartach 398-462 akt sprawy, to jest lokalu mieszkalnego numer (...), położonego na parterze i piętrze budynku mieszkalnego, o powierzchni użytkowej 98,92 m ^{( 2)}, składającego się z pomieszczeń na parterze: numer (...) wiatrołapu o powierzchni 2,32 m ^{( 2)}, numer (...) klatki schodowej i korytarza o powierzchni 7,23 m ^{( 2)}, numer (...) kuchni o powierzchni 6,73 m ^{( 2)}, numer (...) pokoju o powierzchni 10,34 m ^{( 2)} oraz pomieszczeń na piętrze: numer (...) klatki schodowej i korytarza o powierzchni 8,93 m ^{( 2)}, numer (...) pokoju o powierzchni 24,33 m ^{( 2)}, numer (...) łazienki o powierzchni 4,88 m ^{( 2)}, numer (...) pokoju o powierzchni 6,90 m ^{( 2)}, numer (...) pokoju o powierzchni 10 m ^{( 2)} wraz pomieszczeniami przynależnymi: w piwnicy (...) pomieszczenia gospodarczego z kotłownią o powierzchni 19,92 m ^{( 2)}, numer (...) klatki schodowej z korytarzem o powierzchni 11,32 m ^{( 2)}, na strychu numer (...) klatki schodowej o powierzchni 5,94 m ^{( 2)}, numer (...) strychu użytkowego o powierzchni 33,95 m ^{( 2)} oraz lokalu mieszkalnego numer (...) położonego na parterze budynku, o powierzchni użytkowej 29,11 m ^{( 2)}, składającego się z pomieszczeń na parterze: numer (...) łazienki o powierzchni 4,17 m ^{( 2)}, numer(...) pokoju z kuchnią o powierzchni 24,94 m ^{( 2)} wraz z pomieszczeniami przynależnymi znajdującymi się w piwnicy: numer (...)pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 8,65 m ^{( 2 )}i numer (...) kotłowni o powierzchni 15,30 m ^{( 2)} a nadto lokalu użytkowego numer (...) znajdującego się w budynku gospodarczym, składającego się z pomieszczenia numer (...) garażu o powierzchni 17,22 m ^{( 2)} wraz z pomieszczeniem przynależnym na poddaszu oznaczonym numerem (...) oraz lokalu użytkowego numer (...) znajdującego się w budynku gospodarczym, składającego się z pomieszczenia numer (...) garażu o powierzchni 17,06 m ^{( 2)} wraz z pomieszczeniem przynależnym na poddaszu oznaczonym numerem (...);

II.  upoważnić uczestnika R. K. do wykonania, tymczasowo na jego koszt, prac budowlano-remontowych celem wyodrębnienia lokali mieszkalnych i użytkowych jak w punkcie I przez:

a.  likwidację (zamurowanie) otworów drzwiowych w piwnicy pomiędzy pomieszczeniem numer (...) klatka schodowa i korytarz a pomieszczeniami numer (...) pomieszczenie gospodarcze i numer (...) kotłownia,

b.  rozebranie i zamurowanie wnęki w pomieszczeniu w piwnicy oznaczonym numerem (...) kotłownia,

c.  wykonanie otworu drzwiowego do pomieszczenia w piwnicy oznaczonego numerem (...) kotłownia z pomieszczenia numer (...) pomieszczenie gospodarcze i osadzenie ościeżnicy wraz z drzwiami,

d.  w miejscu istniejącego okienka piwnicznego w pomieszczeniu w piwnicy oznaczonego numerem (...) pomieszczenie gospodarcze wykonanie otworu drzwiowego i osadzenie drzwi zewnętrznych do pomieszczenia gospodarczego od strony południowej pod balkonem,

e.  wykonanie schodów zewnętrznych wejściowych do pomieszczenia gospodarczego numer (...) w piwnicy,

f.  przeniesienie pieca centralnego ogrzewania z pomieszczenia numer (...) do pomieszczenia numer (...) w piwnicy,

g.  rozdzielenie instalacji centralnego ogrzewania pomiędzy lokalem mieszkalnym numer (...) i lokalem mieszkalnym numer (...),

h.  rozdzielenie instalacji elektrycznej pomiędzy lokalem mieszkalnym numer (...) i lokalem mieszkalnym numer (...),

i.  wykonanie odrębnego przyłącza wodnego z montażem wodomierza w pomieszczeniu przynależnym znajdującym się w piwnicy o numerze (...) lub (...) do lokalu mieszkalnego numer (...),

j.  wykonanie odrębnego przyłącza kanalizacyjnego do lokalu mieszkalnego numer (...),

k.  likwidację (zamurowanie) otworu drzwiowego pomiędzy pomieszczeniami na parterze oznaczonymi numerem (...) pokój z kuchnią a pomieszczeniem numer (...) klatka schodowa i schody,

l.  wykonanie otworu drzwiowego i wstawienie ościeżnicy z drzwiami pomiędzy pomieszczeniami na parterze oznaczonymi numerem (...) pokój z kuchnią a numer (...) łazienka,

m.  rozebranie fragmentu ściany w pomieszczeniu na parterze oznaczonym numerem (...),

n.  zdemontowanie drzwi w pomieszczeniu na parterze pomiędzy pomieszczeniami oznaczonymi numer (...) łazienka i numer (...) klatka schodowa i korytarz oraz wybudowanie nowej ścianki pomiędzy tymi pomieszczeniami z likwidacją istniejącej wnęki,

o.  zastąpienie drzwi balkonowych prowadzących do pomieszczenia oznaczonego numerem (...) na parterze drzwiami wejściowymi,

p.  wydzielenie aneksu kuchennego w pomieszczeniu na parterze oznaczonym numerem (...) pokój z kuchnią, w tym doprowadzenie wody do aneksu kuchennego,

q.  rozbiórkę posadzki oraz podsufitki z desek w pomieszczeniu budynku gospodarczego w miejscu wykonania ściany pomiędzy pomieszczeniami oznaczonymi numerami (...) garaż i numer (...) garaż,

r.  wykonanie ławy fundamentowej pod ścianę oraz ściany z cegły pełnej ceramicznej o grubości 25 centymetrów na wysokość od posadzki do pokrycia dachu pomiędzy pomieszczeniami w budynku gospodarczym oznaczonymi numerami (...) garaż i numer (...) garaż oraz znajdującymi się nad nimi pomieszczeniami poddaszy,

s.  wykonanie tynków ściany jak w lit. r do wysokości belek stalowych,

t.  ułożenie desek w miejscu istniejącego wejścia na poddasze w budynku gospodarczym i wykonanie nowego otworu po drugiej stronie belki,

u.  wykonanie wentylacji pomieszczenia garażowego w budynku gospodarczym oznaczonego numerem (...),

v.  rozłączenie instalacji elektrycznej pomiędzy lokalami użytkowymi numer(...) i numer (...),

w.  wykonanie nowej wylewki cementowej przed wjazdem do lokali garaży numer (...)i (...),

jak w opinii biegłego sądowego J. W. z dnia 30 października 2014 roku na kartach k. 398-462 akt sprawy, w terminie trzech miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Dla nieruchomości położonej w B. przy ulicy (...), oznaczonej jako działka gruntu nr (...) o powierzchni 0,0402 ha jest prowadzona księga wieczysta nr (...). Nieruchomość ta, której właścicielem jest Gmina B., objęta jest prawem wieczystego użytkowania. Zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym – garażem. Współużytkownikami wieczystymi przedmiotowego gruntu oraz współwłaścicielami budynków są P. S., któremu przysługuje udział 3/4 we współużytkowaniu wieczystym oraz R. K., któremu przysługuje udział w wysokości 1/4 we współużytkowaniu wieczystym.

Prawo wieczystego użytkowania tej nieruchomości zostało nabyte przez J. S. (1) i jego żonę J. S. (2) na podstawie umowy z dnia 6 lutego 1982 roku o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste, zawartej ze Skarbem Państwa. W dniu 12 stycznia 2005 roku zmarła J. S. (2). Spadek po niej, na podstawie ustawy nabyli: mąż J. S. (1), córka E. M. oraz synowie P. S. i R. S. po ¼ części każdy z nich. W dniu 26 marca 2010 roku E. M. i R. S. zawarli z R. K. umowę sprzedaży, na mocy której sprzedali mu swoje udziały po 1/8 części w prawie użytkowania wieczystego oraz we współwłasności budynków, wyżej opisanych. W dniu 26 października 2008 roku zmarł J. S. (1). Spadek po nim na podstawie testamentu notarialnego z dnia 1 kwietnia 2008 roku nabył syn P. S. w całości.

Przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej na narożu ulicy (...) oraz budynkiem garażowym bezpośrednio przylegającym jedną ścianą do budynku sąsiedniego usytuowanego na działce nr (...). Nieruchomość ogrodzona jest płotem. Budynek mieszkalny został wybudowany w 1983 roku w technologii tradycyjnej. Budynek mieszkalny posiada dwa niezależne od siebie wejścia na poziomie parteru: jedno wejście od strony zachodniej budynku na klatkę schodową wewnątrz budynku, natomiast drugie od strony południowej poprzez balkon zewnętrzny, jedynie na parter budynku. Budynek ma dwie kondygnacje naziemne, strych oraz jedną kondygnację podziemną. Budynek wyposażony jest w przyłącze energetyczne, przyłącze wodne, kanalizacyjne, instalację elektryczną wewnętrzną, instalację wody zimnej i ciepłej, instalację centralnego ogrzewania z własnej kotłowni węglowej z zainstalowanymi grzejnikami żeliwnymi żeberkowymi. Wewnątrz budynku od piwnic aż po strych przebiega jeden pion kanalizacyjny z rury pcv o średnicy 110 mm.

W skład budynku mieszkalnego wchodzą następujące pomieszczenia: piwnice: 1. pomieszczenie gospodarcze – 19,92 m ², 2. klatka schodowa + korytarz – 11,32 m ², 3. pomieszczenie gospodarcze – 8,65 m ², 4. kotłownia – 14,95 m ²; parter: 1. wiatrołap – 2,32 m ², 2. klatka schodowa z korytarzem – 7,86 m ², 3. łazienka – 3,45 m ², 4. kuchnia – 6,73 m ², 5. pokój – 10,34 m ², 6. pokój – 24,94 m ²; I piętro: 1. klatka schodowa z korytarzem – 8,93 m ², 2. pokój – 24,33 m ², 3. łazienka – 4,88 m ², 4. pokój – 6,90 m ², 5. pokój – 10,00 m ²; strych: 1. klatka schodowa – 5,94 m ², 2. strych – 33,95 m ². Ogółem powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego wynosi 205,41 m ².

Powierzchnia użytkowa budynku garażowego wynosi 35,78 m ².

Możliwe pod względem technicznym jest dokonanie podziału budynku mieszkalnego poprzez wyodrębnienie dwóch lokali mieszkalnych oraz podzielenie budynku gospodarczego poprzez wyodrębnienie dwóch lokali użytkowych – garaży, w sposób wskazany w punkcie I. postanowienia Sądu Rejonowego.

W takim wypadku lokal mieszkalny nr (...) miałby łączną powierzchnię użytkową 152,79 m ², w tym powierzchnia użytkowa pomieszczeń mieszkalnych wynosiłaby 98,92 m ², a powierzchnia użytkowa pomieszczeń przynależnych wynosiłaby 53,87 m ². Lokal ten posiadałby odrębne wejście wraz z klatką schodową i był wyposażony we wspólną instalację c.o. z kotłownią węglową w piwnicy, instalację wodno-kanalizacyjną, elektryczną z licznikiem w wiatrołapie na parterze.

Lokal mieszkalny nr (...) miałby łączną powierzchnię użytkową 53,06 m ², w tym powierzchnia użytkowa pomieszczeń mieszkalnych wynosiłaby 29,11 m ², a powierzchnia użytkowa pomieszczeń przynależnych wynosiłaby 23,95 m ². Do tak wyodrębnionego lokalu istniałoby odrębne wejście od strony tarasu. Lokal byłby wyposażony we wspólne instalacje mediów tak jak w przypadku lokalu mieszkalnego nr (...).

W celu wyodrębnienia lokali mieszkalnych należy dokonać rozdziału energii elektrycznej pozostawiając do wykorzystania istniejący licznik energii elektrycznej w jednym lokalu, dokonać rozdziału wody zimnej pozostawiając obecny wodomierz w jednym lokalu, dokonać rozdziału c.o. z wykonaniem dodatkowej kotłowni węglowej do pierwszego lokalu, dokonać rozdziału instalacji kanalizacyjnej ściekowej, ponadto należy wykonać odrębne wejście w postaci schodów zewnętrznych do pomieszczeń piwnicznych przynależnych do lokalu numer (...) oraz wykonać otwór drzwiowy w miejscu istniejącego okna.

W budynku garażowym można wyodrębnić 2 garaże również opisane w punkcie I. zaskarżonego postanowienia, z których garaż nr (...) miałby powierzchnię użytkową 17,22 m ² i poddasze jako pomieszczenie przynależne, zaś lokal nr (...) miałby powierzchnię 17,06 m ² i poddasze jako pomieszczenie przynależne.

W celu wyodrębnienia samodzielnych lokali mieszkalnych konieczne jest wykonanie szeregu prac remontowo-budowlanych.

Zakres robót remontowo-budowlanych w części piwnicznej budynku obejmuje: a) zamurowanie otworów drzwiowych pomiędzy korytarzem a kotłownią; korytarzem a pomieszczeniem gospodarczym, b) rozebranie istniejącej wnęki w kotłowni, c) uzupełnienie ściany po zlikwidowanej wnęce, d) wykonanie otworu drzwiowego do kotłowni oraz osadzenie ościeżnicy wraz z drzwiami, e) w miejscu istniejącego okienka piwnicznego wykonanie otworu i obsadzenie drzwi zewnętrznych do pomieszczenia gospodarczego od strony południowej pod balkonem, f) wykonanie schodów zewnętrznych wejściowych do pomieszczenia gospodarczego, g) wykonanie drugiej kotłowni w pomieszczeniu nr (...) wnioskodawcy do ogrzewania lokalu mieszkalnego nr (...), h) wykonanie rozdziału centralnego ogrzewania na dwa lokale mieszkalne, i) rozłączenie instalacji elektrycznej, j) wykonanie odrębnego przyłącza wodnego z montażem wodomierza w pomieszczeniu gospodarczym przynależnym do lokalu uczestnika, k) wykonanie odrębnego przyłącza kanalizacyjnego.

Zakres niezbędnych prac na poziomie parteru budynku obejmuje: a) zamurowanie otworu drzwiowego pomiędzy korytarzem oznaczonym nr (...) a pokojem oznaczonym nr (...), b) wykonanie otworu w ścianie pomiędzy pokojem a łazienką oraz wstawienie ościeżnicy z drzwiami, c) rozebranie fragmentu ściany w łazience nr (...), d) demontaż istniejących drzwi do łazienki, e) wykonanie ściany w związku z włączeniem części korytarza na potrzeby łazienki, f) przeprowadzenie remontu łazienki, w tym uzupełnienie płytek ściennych na wykonanej ścianie, g) zastąpienie drzwi balkonowych drzwiami zewnętrznymi wejściowymi, h) w pokoju nr (...) wydzielenie aneksu kuchennego, i) wykonanie pionu kanalizacyjnego, doprowadzenie instalacji wody zimnej i ciepłej do aneksu kuchennego, j) wykonanie rozdziału centralnego ogrzewania na dwa lokale mieszkalne, k) rozłączenie instalacji elektrycznej, l) wykonanie odrębnego przyłącza energetycznego, m) zamontowanie odrębnego licznika pomiaru energii elektrycznej dla lokalu uczestnika.

Zakres prac, jakie należy przeprowadzić w celu wyodrębnienia samodzielnych lokali użytkowych w budynku garażowym, obejmuje: a) rozbiórkę posadzki w miejscu wykonania ściany, b) wykonanie ławy fundamentowej pod ścianę, c) wykonanie ściany z cegły pełnej ceramicznej o gr. 25 cm na wysokość od posadzki do pokrycia dachu w celu podziału pomieszczenia na dwa odrębne samodzielne lokale użytkowe, d) rozbiórkę podsufitki z desek w miejscu wykonywanej ściany, e) otynkowanie ściany obustronnie do wysokości belek stalowych, f) ułożenie desek w miejscu istniejącego wejścia na poddasze i wykonanie nowego otworu po drugiej stronie belki, w ten sposób, aby wejście znajdowało się po stronie części nr I, g) wykonanie wentylacji pomieszczenia garażowego nr (...), h) rozłączenie instalacji elektrycznej, i) wykonanie odrębnego przyłącza energetycznego od słupa i wykonanie nowej instalacji elektrycznej z osprzętem w pomieszczeniu garażowym nr (...), j) wykonanie nowej wylewki cementowej przed wjazdem do lokali użytkowych (garaży).

Aktualnie przedmiotową nieruchomość zajmuje P. S. z rodziną, tj. z żoną, córką i wujem, który pozostaje na jego dożywotnim utrzymaniu w zakresie mieszkania. W budynku mieszkalnym korzysta z pomieszczeń w piwnicy, na parterze i na piętrze. Pokój od strony południowej służy mu jako magazynek, niekiedy udostępnia go do przenocowania swoim znajomym. P. S. korzysta z połowy budynku gospodarczego, wykorzystując go na garaż. Drugą połowę garażu sporadycznie użycza swoim znajomym. Wuj P. S.– R. D. zajmuje pokój na parterze i korzysta z łazienki znajdującej się na parterze. Jest osobą w podeszłym wieku, po amputacji nogi. P. S. z żoną A. S. (1) i córką J. S. (3) zajmują pomieszczenia na piętrze.

R. K. zamierza zamieszkać w przedmiotowym budynku. Jest gotowy na pokrycie kosztów przebudowy budynków.

Sąd Rejonowy wskazał, na podstawie jakich dowodów ustalił powyższy stan faktyczny.

Sąd Rejonowy dał w szczególności wiarę opinii biegłego J. W., który dokonał analizy budynków mieszkalnego i gospodarczego nie tylko w zakresie ich stanu technicznego, wymiarów, inwentaryzacji znajdujących się tam pomieszczeń, instalacji, ale również możliwości dokonania podziału w kilku wariantach.

Sąd Rejonowy obdarzył też wiarą pozostałe dowody przeprowadzone w sprawie.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy przywołał art. 210 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W myśl art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. (art. 212 § 2 k.c.).

W niniejszej sprawie wnioskodawca i uczestnik R. K. popierali odmienne sposoby zniesienia współwłasności. P. S. wnosił o przyznanie całej nieruchomości wspólnej i użytkowania wieczystego na jego rzecz i zasądzenie stosownej spłaty na rzecz uczestnika. R. K. żądał fizycznego podziału nieruchomości wspólnej przez podział budynku mieszkalnego według płaszczyzn pionowych bądź przez wyodrębnienie samodzielnych lokali.

Podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności rzeczy, preferowanym przez ustawodawcę. Przez podział fizyczny należy przy tym rozumieć także wyodrębnienie własności lokali, co wynika z art. 7 ust. 1 i art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.

Wnioskodawca nie dostarczył przekonujących argumentów, które mogłyby przemawiać za odstąpieniem od fizycznego podziału rzeczy wspólnej i nie przemawia za tym wieloletnie posiadanie nieruchomości wspólnej wyłącznie przez wnioskodawcę i członków jego rodziny oraz zaspokajanie w przedmiotowym budynku podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Utrwalony sposób użytkowania nie stanowi w tym przypadku wartości, która mogłaby równoważyć prawo drugiego współwłaściciela do posiadania rzeczy wspólnej bądź otrzymania w wyniku zniesienia współwłasności jej części. Nie są w tym przypadku istotne okoliczności nabycia udziałów we współwłasności przez uczestnika. Nie zostało wykazane w niniejszym postępowaniu, aby uczestnik nabył udziały we współwłasności nieruchomości tylko w celu szykanowania wnioskodawcy, bądź zmuszenia go do niekorzystnej dla niego transakcji dotyczącej innej nieruchomości.

Fizycznego podziału nieruchomości nie wyklucza również porównanie wartości prac, jakie mają być podjęte, do wartości udziału uczestnika, którego miałby spłacić wnioskodawca. Dotychczas nie została w sposób wiążący ustalona wartość nieruchomości oraz jako jej pochodne: wartość udziału ani koszt wykonania robót adaptacyjnych. Dokonanie takich ustaleń na obecnym etapie postępowania jest zbędne, dlatego że na skutek wyodrębnienia samodzielnych lokali ich wartość ulegnie zmianie, zaś ich suma nie będzie odpowiadała wartości nieruchomości przed wyodrębnieniem. Szczegółowy koszt robót wynikać będzie z przyjętej przez wykonawcę technologii, zastosowanych materiałów itp. Na obecnym etapie możliwe jest jedynie szacunkowe określenie kosztów tych robót. W art. 211 k.c. mowa jest o sprzeczności z przepisami ustawy lub społeczno- gospodarczym przeznaczeniem rzeczy bądź istotnej zmianie rzeczy lub znacznym zmniejszeniu jej wartości. W przedmiotowej sprawie brak jest podstaw do stwierdzenia, że zniesienie współwłasności przez wyodrębnienie samodzielnych lokali doprowadzi do zmniejszenia wartości rzeczy wspólnej i to w stopniu znacznym.

Zajęcie jednego z pokoi w budynku wspólnym – na zasadzie użyczenia – przez niepełnosprawnego wuja wnioskodawcy nie może być uznane za okoliczność determinującą określony sposób zniesienia współwłasności. R. D. jest w tym przypadku jedynie posiadaczem zależnym rzeczy wspólnej, którego prawa i interesy nie są realizowane w niniejszym postępowaniu, ale w relacji do wnioskodawcy.

Brak jest też podstaw do stwierdzenia, że pomiędzy wnioskodawcą i jego rodziną a uczestnikiem R. K. istnieje głęboki konflikt, chociażby ze względu na znikomą styczność między nimi.

Inny podział fizyczny nieruchomości, poprzez podział budynku z działką w pionie, jest teoretycznie możliwy, ale wówczas R. K. przypadłby budynek mieszkalny o powierzchni znacznie przenoszącej jego udział, ponadto na jego rzecz przypadłaby większa część nieruchomości przy ul. (...), tj. ogród i budynek gospodarczy. Nieuzasadnione byłoby przy tym dzielenie tej działki na trzy części, gdyż wówczas powstałyby trzy nieruchomości gruntowe o bardzo małej powierzchni. Tak podział wiązałby się ze znacznie większymi kosztami i nakładami ze strony współwłaścicieli, ostatecznie doprowadziłby zaś do podobnego rezultatu. Paradoksalnie w takim przypadku wnioskodawca i uczestnik byliby w jeszcze mniejszym stopniu odseparowani od siebie, skoro ich pomieszczenia sąsiadowałyby na wszystkich kondygnacjach.

Podział fizyczny nieruchomości może nastąpić przez wyodrębnienie odrębnej własności lokali (tzw. nieruchomości lokalowych) w budynku posadowionym na nieruchomości wspólnej (art. 7 i art. 11 ust. 1 ustawy o własności lokali). Jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania – tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd – w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym – może wydać stosowne nakazy lub zakazy.

Według art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Według poczynionych w sprawie ustaleń możliwe jest wyodrębnienie dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych z pomieszczeniami przynależnymi (pomieszczenia w piwnicy, strych) w budynku mieszkalnym oraz dwóch lokali użytkowych w budynku garażowym. Każdy z lokali mieszkalnych będzie miał zapewnione odrębne i niezależne wejście do budynku oraz swobodny niezależny dostęp do pomieszczeń przynależnych w piwnicy. Każdy z lokali mieszkalnych będzie wydzielony trwałymi ścianami. W tym wariancie możliwe jest również przydzielenie całości strychu dla wnioskodawcy, ponieważ strych znajduje się bezpośrednio nad lokalem mieszkalnym. Za przyjętym wariantem podziału, zaproponowanym przez uczestnika, przemawia również czynnik ekonomiczny, tj. koszt wykonania prac remontowo-budowlanych.

Inny sposób wyodrębnienia lokali mieszkalnych (w pionie) wiązałby się z koniecznością poczynienia znacznych nakładów w postaci wybudowania dodatkowej klatki schodowej, bądź korzystania przez uczestnika z klatki schodowej wspólnie z wnioskodawcą, ponadto powstały w ten sposób lokal nie miałby pomieszczenia łazienki i ubikacji, wobec czego nie spełniałby wymogów określonych w ustawie o własności lokali.

W celu dostosowania poszczególnych lokali do przesłanek ich samodzielności, Sąd Rejonowy uwzględnił wniosek R. K. o upoważnienie go do wykonania koniecznych prac budowlano-remontowych.

*

Apelację od tego postanowienia wniósł wnioskodawca P. S., zaskarżając to postanowienie w całości.

Wnioskodawca zarzucił zaskarżonemu postanowieniu:

1.naruszenie prawa procesowego:

a) art. 233 k.p.c. poprzez błąd w ustaleniach faktycznych i uznanie, że zasadne jest zniesienie współwłasności nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności lokali, podczas gdy z zebranego materiału dowodowego wynika, że ten sposób zniesienia współwłasności jest sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, gdyż współużytkownicy wieczyści pozostają w stałym konflikcie oraz koszty przebudowy budynku przekroczą wartość udziału wnioskodawcy,

b) art. 233 k.p.c. przez dowolną, a nie swobodną ocenę materiału dowodowego oraz wyprowadzenie z materiału dowodowego wniosków z nim sprzecznych, polegające na tym, że Sąd obdarzył wiarą zeznania świadków A. S. (2), J. I. i A. S. (1) i na ich podstawie ustalił, że pomiędzy wnioskodawcą i uczestnikiem nie istnieje konflikt, choć z zeznań tych świadków wynika, że współużytkownicy wieczyści są skonfliktowani od wielu lat oraz stwierdził, że nie zostało wykazane, żeby uczestnik nabył udziały w nieruchomości tylko w celu szykanowania wnioskodawcy, choć świadkowie zgodnie twierdzili, że uczestnik kupił te udziały, aby wymusić na wnioskodawcy sprzedaż innej nieruchomości,

c) art. 233 k.p.c. poprzez dowolną a nie swobodną ocenę materiału dowodowego i uznanie przez Sąd za wiarygodną opinię biegłego sądowego J. W. i oparcie na niej postanowienia wstępnego, w sytuacji gdy jest ona niepełna i nieobiektywna, gdyż stanowi w istocie rozwinięcie i uszczegółowienie projektu przedstawionego przez uczestnika,

d) art. 217 k.p.c., art. 227 k.p.c., art. 278 k.p.c. w zw. z art. 162 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku dowodowego o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność określenia wartości nieruchomości i wartości udziałów uczestnika, podczas gdy okoliczności te mają istotne znaczenie dla wzajemnych rozliczeń stron przy dokonaniu podziału przez wyodrębnienie lokali;

2. naruszenie przepisów prawa materialnego:

a) art. 7 ust. l i art. 11 ust. l i ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie za usprawiedliwione co do zasady żądania zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, podczas gdy z okoliczności sprawy wynika, że ten sposób zniesienia współwłasności jest sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, a materiał dowodowy zgromadzony w sprawie wskazuje na słuszność dokonania podziału poprzez przyznanie prawa użytkowania wieczystego na rzecz wnioskodawcy ze spłatą uczestnika,

b) art. 5 k.c. i art. 211 k.c. w części dotyczącej odstąpienia od podziału fizycznego rzeczy poprzez ich niezastosowanie i przyjęcie za usprawiedliwione co do zasady żądania zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, podczas gdy podział ten jest sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy oraz zasadami współżycia społecznego, a żądanie uczestnika zmierzające do wyodrębnienia lokali stanowi nadużycie prawa podmiotowego, nie powinno być uznane za wykonywanie prawa i nie powinno korzystać z ochrony,

c) art. 212 § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie w niniejszej sprawie, podczas gdy z okoliczności sprawy wynika, że istnieją negatywne prognozy co do woli i umiejętności rozwiązania przez współużytkowników wieczystych konfliktów w korzystaniu ze wspólnej nieruchomości, co powinno prowadzić do zaniechania podziału polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokali i zniesienia współwłasności przez przyznanie nieruchomości jednemu użytkownikowi wieczystemu z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Wnioskodawca wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia przez jego uchylenie w całości, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie od uczestnika na rzecz wnioskodawcy kosztów postępowania według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja wnioskodawcy jest zasadna o tyle, o ile konieczne jest uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania z uwagi na nierozpoznanie istoty sprawy (art. 386 § 4 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.).

Sąd Rejonowy poczynił ustalenia faktyczne, które co do stanu prawnego i technicznej możliwości zniesienia współużytkowania wieczystego i współwłasności budynków przez ustanowienie odrębnej własności lokali są prawidłowe, aczkolwiek nie rozpoznał istoty sprawy, co najmniej przedwcześnie przyjmując, że możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokali w sposób wskazany w punkcie I. zaskarżonego postanowienia i w tym celu należy wykonać roboty adaptacyjne wskazane w punkcie II. zaskarżonego postanowienia.

Mianowicie art. 211 k.c. stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Wbrew stanowisku Sądu pierwszej instancji zakres i koszt wykonania robót adaptacyjnych niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności lokali ma doniosłe znaczenie przy ocenie, czy podział nie jest sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, nie pociąga za sobą istotnej zmiany rzeczy albo znacznego zmniejszenia jej wartości.

Niewątpliwie przeznaczeniem budynku mieszkalnego jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, zaś budynku gospodarczego – zaspokajanie innych potrzeb właścicieli (współwłaścicieli) nieruchomości. W sytuacji, gdy rozważany jest podział fizyczny nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) wraz z istniejącymi na niej budynkami przez ustanowienie odrębnej własności lokali, sąd pierwszej instancji nie może uchylić się od oceny, czy zakres i koszt robót adaptacyjnych koniecznych do uczynienia zadość przesłance samodzielności lokali nie prowadzi do sprzeczności zamierzonego podziału ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tej nieruchomości, zwłaszcza, gdy jest ona zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej właściwej domowi jednorodzinnemu (205,41 m ²). W takim wypadku istotne znaczenie przy ocenie, czy ustanowienie odrębnej własności lokali będzie zgodne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości, ma nie tylko to, na ile powstałe lokale mieszkalne będą funkcjonalne, ale również to, jaki będzie szacunkowy koszt wykonania niezbędnych robót adaptacyjnych w stosunku do wartości całej nieruchomości i szacunkowej wartości mających powstać lokali, a pośrednio – w stosunku do wielkości udziałów poszczególnych współwłaścicieli (w niniejszej sprawie – współużytkowników wieczystych gruntu i współwłaścicieli wzniesionych zabudowań). Sąd Okręgowy nie neguje tego, że po wykonaniu robót adaptacyjnych wartość lokali może okazać się inna od prognozowanej, chociażby ze względu na upływ czasu i zmiany na rynku nieruchomości, podobnie koszt robót adaptacyjnych może okazać się inny od przewidywanego, a zależy on też w dużej mierze od przyjętych rozwiązań technicznych i standardu robót wykończeniowych.

Nie można jednak byłoby zaakceptować sytuacji, w której przeciętny, szacowany koszt robót adaptacyjnych jest bliski wartości całej nieruchomości bądź na tyle znaczny, że zważywszy na wielkość udziałów we współwłasności (we współużytkowaniu wieczystym gruntu i we współwłasności budynków) oraz wartość wyodrębnianych lokali, czyni wykonanie tych robót decyzją nieracjonalną i całkowicie nieuzasadnioną ekonomicznie.

Sąd Okręgowy dostrzega, że Sąd Rejonowy zmierzał do ograniczenia kosztów postępowania, jakie powstaną w związku z oszacowaniem tych wartości, w dodatku mogących okazać się nieprzydatnymi przy ustalaniu wysokości spłaty bądź dopłaty albo innych zgłoszonych roszczeń, tym niemniej są to okoliczności kluczowe przy ocenie, czy podział fizyczny przez ustanowienie odrębnej własności lokali nie jest sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości.

Należy zwrócić bowiem uwagę na daleko idący zakres robót adaptacyjnych koniecznych do wykonania w budynku mieszkalnym, w którym zamieszkuje wnioskodawca wraz z rodziną. O ile wykonanie odpowiednich przegród (ścian) nie powinno wiązać się z dużymi kosztami, o tyle tak ingerujące w substancję nieruchomości prace jak wykonanie wejścia zewnętrznego, czy rozdzielenie wszystkich instalacji i przyłączy w budynku o technologii tradycyjnej, będącym typowym budynkiem jednorodzinnym, może wiązać się ze znacznymi kosztami. Nie można też zapominać o tym, że wykonywanie tego rodzaju prac będzie wiązać się z szeregiem uciążliwości i utrudnień dla wnioskodawcy i jego rodziny, która zamieszkuje w tym budynku (hałas, kurz, możliwość dostępu do mediów w czasie rozdzielania instalacji, itp.). Sąd Rejonowy powinien zatem oszacować wartość całej nieruchomości, ustalić szacunkową wartość mających powstać lokali i szacunkowy koszt robót adaptacyjnych (oraz realny czas ich wykonania), aby należycie ocenić, czy rzeczywiście podział fizyczny nieruchomości jest zgodny z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (art. 211 k.c.). Umożliwi to też ocenę, czy koszt robót adaptacyjnych będzie korelował z wzrostem wartości nieruchomości, jaki zostanie uzyskany po ustanowieniu odrębnej własności lokali, czy też nie okaże się, że wykonanie robót adaptacyjnych doprowadzi do spadku wartości nieruchomości i będzie stratą. Nie można bowiem zapominać i o tym, że roboty adaptacyjne tylko tymczasowo zostaną wykonane na koszt uczestnika, a następnie staną się przedmiotem rozliczenia pomiędzy uczestnikiem a wnioskodawcą.

Sąd Rejonowy bardzo ogólnikowo ustalił też, jakie są potrzeby uczestnika dotychczas niekorzystającego z nieruchomości. Mianowicie niezbędne jest dokładne ustalenie, czy ma on i jego rodzina zaspokojone potrzeby mieszkaniowe i w jakim celu chce ustanowienia odrębnej własności lokali. Uczestnik R. K. deklarował wprawdzie, że chce tam zamieszkać z rodziną (k. 527), ale wyjaśniając informacyjnie podał, że jest żonaty i ma jedno dziecko, mieszka sam w L., wynajmując kawalerkę (k. 74-75v). Sąd pierwszej instancji powinien zatem ustalić, jaka jest rzeczywista sytuacja rodzinna wnioskodawcy i na ile realna jest jego deklaracja, że w lokalu mieszkalnym zamieszka z rodziną. Nie można też stracić z pola widzenia tego, że lokal mieszkalny nr (...), który miałby otrzymać uczestnik, składałby się tylko z pokoju z aneksem kuchennym i łazienki o powierzchni użytkowej 29,11 m ² oraz pomieszczeń gospodarczych w piwnicy o powierzchni 23,95 m ², co poddaje w wątpliwość jego funkcjonalność i przydatność do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych uczestnika.

Podobnie, Sąd Rejonowy powinien też ustalić, czy uczestnik ma możliwości finansowe wykonania w rozsądnym terminie przedmiotowych robót adaptacyjnych i czy potrafi je udokumentować. Należy zauważyć bowiem, że w wyjaśnieniach informacyjnych R. K. podawał, że jest osobą bezrobotną, nie ma dochodów i ma tylko oszczędności rzędu 20.000 zł (stan z 16 czerwca 2011 roku). Istotne jest, jakim majątkiem i jakimi dochodami uczestnik dysponuje obecnie, tym bardziej, że wnioskodawca konsekwentnie podnosił, że zachowanie uczestnika ma jedynie na celu przymuszenie go do sprzedaży innej nieruchomości, co potwierdzały też inne dowody osobowe. Chodzi bowiem o uniknięcie sytuacji, w której roboty adaptacyjne miałyby być jedynie szykaną wobec wnioskodawcy i jego rodziny, czyniąc uciążliwym zamieszkiwanie na tej nieruchomości, albo zostały przez uczestnika zarzucone w trakcie ich wykonywania ze względu na brak środków finansowych.

Celowość ustanowienia odrębnej własności garaży jest w okolicznościach niniejszej sprawy pochodną zasadności i możliwości ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych.

Dodać na koniec należy, że jeżeli po przeprowadzonym postępowaniu Sąd pierwszej instancji oceni, że możliwy jest podział fizyczny nieruchomości, który niewątpliwie powinien mieć pierwszeństwo, wybrany przez Sąd Rejonowy wariant ustanowienia odrębnej własności lokali na obecnym etapie postępowania jawi się jako optymalny. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest bowiem dopuszczalny podział geodezyjny działki nr (...) (k. 360).

Dotychczas zgromadzony materiał dowodowy nie potwierdza też zarzutu apelującego, że pomiędzy nim a uczestnikiem istnieje konflikt o takim stopniu intensywności, że uniemożliwia on wspólne zamieszkiwanie i zarząd nieruchomością wspólną.

W związku z uchyleniem zaskarżonego orzeczenia i przekazaniem sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, zbędne jest odnoszenie się przez Sąd Odwoławczy do pozostałych zarzutów apelacji.

W dalszym postępowaniu Sąd Rejonowy powinien też ocenić, czy wobec faktu, że nie jest rozważany podział fizyczny nieruchomości, Gmina B. ma interes prawny w udziale w dalszym postępowaniu, a przy jej udziale w postępowaniu – okoliczność, że radca prawny S. L. złożył jedynie pełnomocnictwo do zapoznania się z aktami sprawy (k. 71).

Sąd Okręgowy nie orzekał o kosztach postępowania odwoławczego, gdyż orzeknie o nich Sąd pierwszej instancji w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie (art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.).

Z tych względów na podstawie wyżej powołanych przepisów Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji postanowienia.